나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경97 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제14층 제1410호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 북서측으로 '가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)' 및 남측으로 '독산역(지하철 1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상17층 건물 내 제14층 제1410호로서, [사용승인일: 2020.02.14] 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 화물 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10M 내외 및 북동측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<가산동 219-5> 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(저촉), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 219-5, 가산테라타워 제14층 제1410호에 위치한 지식산업센터입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경97 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 768,000,000원입니다.

토지 면적은 35.04㎡ (약 10.6평)이며, 건물 면적은 138.76㎡ (약 42.0평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 하OOO입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2020년 2월 14일에 사용 승인되었습니다.

총 17층 건물 중 14층에 해당하며, 건물 내 총 호실은 764개입니다.

본 물건은 가산디지털단지 내에 위치하며, 공장(지식산업센터, 지원시설)으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "가산동주민센터"의 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 소재하는 복합적인 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"과 1호선 "독산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 10M, 북동측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 국가산업단지 및 산업시설구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 하나은행 근저당권(을3, 채권최고액 996,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

이는 2020년 2월 3일 접수된 토지 을구 1번 구분지상권 설정등기(지상권자: 금천구)로, 해당 권리가 매수인에게 인수되므로 토지 사용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

* 주식회사 누 : 보증금 3,500,000원, 차임 350,000원. 대항력 없음. (2025-11-28 사업자등록, 2026-06-05 확정일자, 2026-06-05 배당신고)

* 주식회사 손 : 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 주식회사 컴 : 보증금 3,500,000원, 차임 350,000원. 대항력 없음. (2025-11-11 사업자등록, 확정일자 없음, 2026-06-05 배당신고)

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 서울디지털국가산업단지의 핵심 지역으로, IT, 제조업, 유통업 등 다양한 산업 분야의 기업들이 밀집해 있습니다.

LG전자, 삼성물산, 제일모직 등 대기업과 다수의 협력업체가 소재하여 풍부한 기업 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 두산위브 아파트, 센트럴 푸르지오시티 오피스텔 등 주거 시설이 있어 배후 수요 또한 탄탄합니다.

가산디지털단지역과 독산역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 많고, 각종 편의시설, 금융시설, 문화시설 등이 잘 갖춰져 있어 업무 및 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 가산디지털단지 내에 위치하여 직주근접 환경이 우수합니다.

주변에는 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등 대형 유통시설이 인접해 있어 쇼핑 및 여가 활동이 용이합니다.

또한, 다양한 식당, 카페, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통망으로는 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 1호선 독산역을 이용할 수 있으며, 남부순환로, 서부간선도로 접근성이 뛰어나 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 본건은 토지에 대한 구분지상권(금천구, 2020.02.03. 접수)이 매수인에게 인수됩니다. 이는 건물 소유권과는 별개로 해당 토지에 대한 특정 권리(예: 사용, 수익 제한 등)가 존속함을 의미하므로, 해당 구분지상권의 구체적인 내용과 건물 사용에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 내부 분할: 등기부상으로는 하나의 호실이나, 현황 상으로는 총 4개 호실(1410-1호~4호)로 분할되어 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이로 인해 원상복구 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,558,739,322원에 달하여, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 입찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 지식산업센터 용도: 현재 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중이나, 향후 일반 주거용 등 타 용도로의 전환 시 관련 법규 및 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 산업 거점인 가산디지털단지 내에 위치하여 입지적 강점이 매우 뛰어난 지식산업센터입니다.

2020년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 건물 자체의 관리 상태 및 시설은 양호할 것으로 예상됩니다.

교통, 상권, 배후수요 측면에서 긍정적인 요소를 많이 가지고 있습니다.

그러나 매수인에게 인수되는 구분지상권과 내부적으로 분할된 호실 문제는 반드시 추가적인 확인 및 검토가 필요한 사항입니다. 이러한 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 지속적인 개발 및 높은 산업 수요를 바탕으로 한 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 더블 역세권(1, 7호선) 및 주요 도로망 접근 용이성을 통한 우수한 교통 환경.

* 신축급 지식산업센터로서의 경쟁력과 쾌적한 업무 환경.

* 현재 임차인이 존재하나 대항력 없는 임차인이므로, 명도 관련 부담이 상대적으로 적음.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 감정가 768,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

건물 면적은 138.76㎡ (약 42.0평)입니다.

평당 감정가는 약 18,285,714원입니다.

본 건은 인수되는 구분지상권과 내부 분할이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 이러한 부분을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 지식산업센터의 최근 실거래가 및 호가, 경쟁 물건 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 답사를 통해 내부 상태 및 구분지상권의 실질적인 영향력을 파악한 후, 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 이러한 특수 물건은 감정가 대비 70~90% 수준에서 결정될 가능성이 있으나, 이는 철저한 시장 조사와 리스크 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.