나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4285 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 및 업무시설과 다세대주택등의 공동주택과 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장등이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층건(사용승인일자: 2021. 8. 30)중 제 8층 제 803호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 5미터폭(화곡로42나길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 2) 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한 지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타 용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 40호로 등재되어 있음

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4285 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제8층 제803호

건물명: 나인스퀘어

용도: 오피스텔

건축물현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 (사용승인일자: 2021. 8. 30.)

구분건물: 제8층 제803호

총 호수: 40호

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.54㎡ (약 2.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 매각 정보

감정가: 304,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 8.537㎡

건물지분: 29.97㎡

1.5. 주요 특이사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 및 각급 학교 등이 혼재하여 주거 및 업무 환경으로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 관련 세부 내용은 건축과 또는 관련 기관에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 진행 중입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자 2026-03-24)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현진)

보증금: 337,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-18

확정일자: 2022-03-22

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

3.3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 등 다수의 권리 및 압류 사항이 등기되어 있습니다.

* 을1 권리종류: 주택임차권 (권리자: 김현진, 권리금액: 337,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소기준권리(갑5)에 의해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, 매각물건명세서상 임차인 김현진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.4. 인수 가능한 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 개요에만 언급되고 상세 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 다만, 특정 대형 상업지구와는 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 학교(화곡초등학교)가 있으며, 단지 내 오피스텔 40호가 등재되어 있어 일정 규모의 주거 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 내부 시설

오피스텔로서 방 2개, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다. 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차보증금 관련

가장 중요한 리스크 요인은 HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각입니다. 이는 매수인이 임차인의 잔여 보증금에 대한 책임을 지지 않도록 하는 조건이지만, 해당 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 따라서 매각기일에 반드시 매각물건명세서를 확인하여 조건 이행 여부를 숙지해야 합니다.

6.2. 공항 관련 시설 및 구역

소재지 정보 및 토지이용계획상 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역으로 지정되어 있어, 비행 소음이나 항공기 운항에 따른 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 구역에 해당하여 향후 건물 증축이나 개축 시 제한사항이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 오피스텔로, 기본적인 시설 및 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기라는 특수한 매각 조건이 존재하여, 매수인의 주의가 요구됩니다. 또한, 공항 관련 구역으로 지정된 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 것으로 예상되나, 조건부 매각사항을 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공된 신축 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들고 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

8.2. 강서구 내 입지

서울 서남부 지역의 교통 및 생활 인프라 개선으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 임대수익률 등을 추가적으로 조사하여 현실적인 시장 가격을 파악하는 것이 중요합니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

감정가 304,000,000원을 기준으로, 복잡한 권리관계 및 매각 조건으로 인한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 시장 조사 결과를 바탕으로 보수적인 접근부터 시작하여 응찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 시장 조사 결과 (추정): 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 실거래가를 파악하여 비교 분석 필요.

* 위험 요인 고려: HUG 조건부 매각, 공항 관련 구역 지정 등은 입찰가 산정 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 목표 수익률 설정: 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 등을 고려하여 최적의 입찰가를 설정합니다.

따라서, 구체적인 시장 조사 없이는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하되, 현장 조사 및 권리 분석에 대한 추가적인 확인을 거쳐 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.