나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4327 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-5 큐브포 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울남부지방법원 2026타경4327 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-5 큐브포 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 404,000,000원

토지면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

건물면적: 28.84㎡ (약 8.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 월정초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 보호지구 및 각종 제한 구역에 포함됩니다.

상세 지구별 현황은 다음과 같습니다.

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역 (수평표면)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20~2026.12.31)

주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원 2026타경4327호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리인 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2026.03.26.)보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

등기부등본 요약 상 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 주택임차권(진하영, 보증금 379,000,000원)이 을구에 설정되어 있습니다.

하지만 해당 주택임차권은 말소 예정이며, 특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있습니다.

특히, 임차인 진하영 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

또한, 임차인 현황 상 진하영의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 권리 관계는 모두 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 379,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 월정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 건물들의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2019년식 19.98㎡ 다세대 주택 (4층): 2026년 7월, 216,000,000원

* 1986년식 37.44㎡ 다세대 주택 (2층): 2026년 7월, 150,000,000원

* 2002년식 37.56㎡ 다세대 주택 (3층): 2026년 7월, 160,000,000원

비교적 신축(2022년 사용승인)인 본건의 경우, 2019년식 건물의 면적 및 층수 유사성을 고려할 때, 시세는 2억 1천 6백만원 이상의 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 위치.

* 교육: 월정초등학교 인접.

* 편의시설: 근린생활시설 이용 가능, 주변 주거 지역 편의시설 접근성 보통.

* 건물: 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층, 승강기 설치, 주차 시설(내부 5대, 외부 5대) 보유.

* 설비: 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 설정 이력이 존재하나, 매각 조건상 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으며 대항력 없는 임차인으로 확인되어 법률적 문제는 해소될 것으로 보입니다.

토지이용계획 상 다수의 용도지역 및 지구, 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역에 해당하므로 외국인이나 특정 대상자 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

감정가 대비 최근 유사 거래 사례의 가격 차이가 있는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택입니다.

권리 관계가 복잡하였으나, 임차인의 대항력 부재 및 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매각 후 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 판단됩니다.

즉, 매수인은 명확한 권리 상태의 주택을 인수하게 됩니다.

주변 교육 및 교통 환경이 양호하며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

다만, 감정가와 유사 거래 사례 간의 시세 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 복잡했던 권리 관계(임차권)가 매각 조건으로 인해 명확하게 정리되어 인수 부담 없음.

* 월정초등학교 인근으로 주거 환경 및 학군 접근성 우수.

* 강서구의 주거지 수요를 고려한 안정적인 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 최근 거래 사례(2019년식 19.98㎡, 4층, 216,000,000원)를 기준으로 환산 시, 본건(28.84㎡)의 시장 가격은 약 311,464,800원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 404,000,000원이나, 최근 실거래가를 반영한 시장 가치와 낙찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.