나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4337 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 158-42 올라루즈 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2·5호선'까치산역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일:2022.01.21) 외벽: 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용(도시 형생활주택) 및 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호2:도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호3:도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권등기가 설정되어 있으며, 현황 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4337 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 158-42, 올라루즈 제6층 제604호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제604호

사용승인일: 2022년 01월 21일

토지면적: 21.78㎡ (약 6.59평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평) - 전용면적 기준

감정가: 443,000,000 원

1.3. 토지 현황

토지면적: 21.78㎡ (약 6.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로, 주거용(도시형생활주택) 및 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접합니다.

1.4. 건물 현황

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상6층 건물 내 제6층 제604호

이용상태: 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방, 소화전, 화재 탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주요 마감: 외벽 - 벽돌 붙임 마감 등, 창호 - 새시 창호 등

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간 확인 필요)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2·5호선 '까치산역'이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (2026타경4337) 입니다. (등기부채권 총액: 425,000,000원)

3.2. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 강제경매(갑3), 주택임차권(을3) 등

3.3. 임차인 현황 및 권리 인수 여부

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-31

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (배 )

보증금: 425,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-07

확정일자: 2022-05-13

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 없음

비고: 해당 임차권 등기는 말소 대상이며, 배당받지 못하는 잔액은 없을 것으로 예상되나, HUG 인수 조건 변경 내용 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수 조건 변경, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 관련 특이사항이 존재합니다.

* 가장 중요한 조건은 "임차인 배민지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 입니다.

* 이는 주택도시보증공사(HUG)의 보증 채권에 대한 잔액 발생 시, 임차인(배민지) 및 HUG가 매수인에게 임차보증금 반환 청구권을 포기한다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 해당 조건이 충족된다면, 임차보증금 반환 의무 승계 위험은 낮습니다.

* 다만, 박 와 장 임차인은 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 소명 및 확인이 필수적입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석 (2026년 7월 기준)

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 면적(약 20㎡)의 다세대 주택(2019년 준공)이 21,600만원에 거래되었습니다. (면적당 약 1081만원/㎡)

* 비교적 오래된 연식(1986년, 2002년)의 다세대 주택(약 37㎡)은 15,000만원 ~ 16,000만원 수준으로 거래되었습니다. (면적당 약 400만 ~ 426만원/㎡)

4.2. 본건 시세 평가

* 본건 '올라루즈'는 2022년 준공된 신축 건물로, 주변 유사 건물 대비 신축 연식 프리미엄이 있을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 443,000,000원은 면적당 약 14,860,000원/㎡로, 가장 최근 거래된 유사 면적 신축 건물(1081만원/㎡) 대비 높은 수준입니다.

* 하지만, 신축 연식 및 건물의 개별적인 가치를 고려할 때 감정가의 적정성을 판단해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 신정초등학교 인근에 위치

* 교통 시설: 까치산역(2,5호선) 인근, 버스정류장 인접

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 편의시설 접근성 보통

5.2. 건물 정보

* 본건이 위치한 '올라루즈' 건물은 2022년 준공된 도시형생활주택으로, 최신 설비(엘리베이터 등)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

* 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원으로 기재된 임차인(박 , 장 )의 정확한 권리 관계 및 인수 여부 확인이 필요합니다.

* HUG 인수 조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 조건의 법적 효력 및 실행 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

* 감정가가 최근 실거래가 대비 면적당 가격이 높게 책정되어 있어, 입찰 시 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 지역별 건축물 이용 제한

* 토지이용계획 상 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역) 및 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 까치산역 등 교통 여건이 양호하고 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 HUG 관련 복잡한 권리 관계와 보증금/차임 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 감정가는 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 특히 HUG 관련 특수 조건의 명확한 해석과 임차인과의 관계 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 상태 양호 및 즉시 활용 가능

* 까치산역 인근으로 대중교통 이용 편리

* HUG 채권 관련 법적 절차 진행으로, 명확한 권리 관계 정리가 기대됨 (단, 조건부)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 443,000,000 원

* 주택임차권 (HUG 보증금): 425,000,000 원 (말소 기준 권리)

* 최근 실거래가 기반 환산 시세: 약 32,225,000 원 (1081만원/㎡ * 29.81㎡)

* 신축 연식 프리미엄 및 감정가 고려 시, 약 1300~1400만원/㎡ 수준에서 시세 형성 가능성.

잠재적 리스크(특히 임차인 관련 불확실성)와 HUG 조건부 매각을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 보증금 액수와 감정가 사이에서 시장 상황 및 경쟁 구도를 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

권리 인수 위험이 최소화되고, 임차인과의 명확한 해결이 전제된다면, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 권리 인수 위험이 잔존할 경우, 입찰가 하향 조정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.