나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4258 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제1층 제104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산역(지하철2,5호선)’북동측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2,5호선)이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지하1층 지상5층 건물 내 제1층 제104호로서, 사용승인일 : 2021-07-13 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 창호 : 샤시 창호 등 임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지에 조성된 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(통칭:에스케이지음)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 북서측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면) <공항시설법> ,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 392-33, 에스케이지음 제1층 제104호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4258(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 248,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

건물 면적: 24.10㎡ (약 7.29평)

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지하1층 지상5층 건물 내 제1층 제104호

사용승인일: 2021년 07월 13일

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

총 16세대가 거주하는 건물입니다.

1.4. 채권자 및 경매개요

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매구분: 부동산강제경매

채권액: 245,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산역(지하철 2, 5호선)’ 북동측에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 차량 진입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 남부천세무서장의 압류 (2023-01-27)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

본 경매는 채권자인 주택도시보증공사의 신청으로 진행되었으며, 특별매각조건에 따라 매수인은 인수하는 보증금이 없습니다.

등기부등본 상 주택임차권(정혜리, 보증금 245,000,000원, 전입/확정일자 2021-08-13)이 확인되나, '대항력 없음'으로 표기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 권리분석 요약

모든 인수 대상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 인수 부담 없이 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화곡동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 곳입니다.

까치산역 인근 상권은 지하철 이용객을 기반으로 한 소규모 상업시설들이 발달해 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 편의시설

건축물은 난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑/편의: 인근 상업지역에 편의점, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 존재

* 교육/의료: 주거 밀집 지역 특성상 인근에 학교 및 병원 등 기반시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등)

상기 용도지역 및 각종 제한사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 특히 공항 관련 구역은 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 사항

임대관계 등은 조사된 바 없으므로, 잔금 납부 후 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공)된 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 장점을 가지고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 매력입니다.

다만, 일부 토지이용계획상의 제한사항이 존재하므로 투자 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축이며 내부 컨디션 양호 예상.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 접근 용이.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 투자에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래 사례(19.98㎡, 2026년 7월, 216,000,000원)를 고려할 때, 본 물건(24.10㎡)의 시장 가치는 약 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

또한, 신축 건물이라는 점과 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 본 물건은 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 임차인이 있어, HUG의 채권 회수 여부 및 배당 결과에 따라 추가적인 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

이에, 보수적인 접근을 위해 감정가인 248,000,000원을 기준으로, 임차인과의 협의 또는 법적 절차 진행에 필요한 추가 비용을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.