나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4344 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제11층 제1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 3층, 지상 20층 건물 내 제11층 제1108호로서, (사용승인일: 2012.03.19) 외벽: 외장석 및 금속판넬붙임 등 마감, 내벽: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 가장형의 토지로서, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로구 구로동 110: 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4344 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제11층 제1108호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

* 건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (SGI)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층, 지상 20층

* 사용승인일: 2012년 03월 19일

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

2. 입지조건

* 주위 환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 대중교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 01월 16일자 구로구청 압류

* 등기부 요약:

* 집합건물 소유권 보존 등기 (2012.05.04)

* 소유권 이전 등기 다수 (최종 2019.04.29)

* 주택 임차권 등기 (한국토지주택공사, 2025.05.07 접수) - 대항력은 없음.

* 압류 등기 다수 (2024.01.16, 2024.01.17)

* 강제경매 개시 결정 등기 (채권자: 서울보증보험, 2026.03.26 접수) - 본 건 경매의 근거

* 임차인 현황:

* 임차인: 서 (한국토지주택공사)

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 04월 17일

* 확정일자: 2023년 02월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않음)

4. 상권분석

* 본 건물은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등 복합 용도로 이용 중이며, 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 가능한 지역임. 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

* 주변 시설: "서울신구로초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있음. 또한, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 매각 조건상의 특별한 부담: 본 건은 임차인(서울보증보험 주식회사)이 매수인에 대해 보증금 반환 청구권을 포기하고 대항력을 행사하지 않는다는 조건 하에 매각됨. 이는 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 해당 조건의 이행 여부를 최종 확인해야 함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 구역은 특정 대상(외국인 등) 및 용도에 따라 토지거래 계약 시 허가를 받아야 할 수 있으나, 일반적인 오피스텔 매매에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보임.

* 건축 관련 제한: 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역 등 도시 계획상의 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근인 2012년에 사용승인을 받은 건물임. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 가장 큰 특징은 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점임. 이로 인해 매수인은 임차인의 보증금 127,000,000원을 인수하지 않아도 되어 권리관계가 비교적 명확함. 다만, 감정가가 1억 1,300만원임에도 불구하고 채권자의 청구액은 약 1억 2,900만원으로, 경매 진행 과정에서 가격 변동 가능성이 있음.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 권리 인수 부담 없음.

* 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역 내 입지.

* 비교적 최근 연식(2012년)의 건물.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적의 유사 물건이 2024년 10월 11,300만원, 2025년 9월 10,400만원, 2026년 4월 10,400만원에 거래되었음.

* 본 건의 감정가는 113,000,000원으로, 최근 거래가 중 최고가와 일치함.

* 임차인의 대항력 부재 및 포기 조건으로 인해 실질적인 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 최근 거래가 10,400만원과 감정가 11,300만원 사이에서 경쟁이 예상되나, 유리한 매각 조건으로 인해 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있음.

* 예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.