나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4249 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "다온캐슬 제3층 제301호"로서 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2021-11-24) 외벽 : 벽돌 쌓기, 석재마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<시흥동 3-96> 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <시흥동 3-195> 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4249 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 토지 정보

토지면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

토지지분: 20.66㎡ (약 6.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 25.66㎡ (약 7.76평)

건물지분: 25.66㎡ (약 7.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치한 "다온캐슬 제3층 제301호"로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리분석

소유권보존(이강학 외 1명)을 시작으로, 공유자전부이전(박일성), 압류(계양세무서장, 부천세무서장)가 등기되었습니다.

가장 최근에 등기된 권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경4249)이며, 금액은 260,000,000원입니다.

또한, 박미림의 주택임차권(을1)이 등기되었으나 말소 처리되었습니다.

말소기준권리는 계양세무서장의 압류(갑3)입니다. 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사(박미림)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-02-23

배당신고일자: 2024-02-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기상 주택임차권은 말소 예정)

* 박준희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-03

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 이소민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-03

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

3.3. 특별 인수 조건

본 건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각됩니다. 즉, 매각으로 인해 임차권이 말소되더라도, 매수인은 임차인(박미림)으로부터 대항력 포기 동의를 받아야 합니다.

또한, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 주택 밀집 지역에 위치하여, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 상업 시설이 발달되어 있지는 않으나, 기본적인 생활 편의는 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 주변 어린이집: 구립시흥5동어린이집, 에덴어린이집, 생명어린이집, 구립참행복한어린이집, 동화나라어린이집 등이 소재합니다.

* 초등학교: 서울신흥초등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

* 공원: 금빛공원(금빛휘트니스)이 인근에 있습니다.

* 기타: 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 기타

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호입니다.

* 사용승인일: 2021-11-24로 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률/규제 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태에 따라 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. (건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 공항시설법, 수도권정비계획법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률 등 관련 법규 확인 필요)

6.2. 임대차 관련 리스크

* 본 건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건" 매각으로, 매각 허가 시 임차인(박미림)의 대항력 포기 동의 여부가 중요합니다. 해당 동의가 원활히 이루어지지 않을 경우, 매수인이 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

* 박미림의 경우, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이나, 보증금 260,000,000원에 대한 HUG의 강제경매로 인해 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

6.3. 시장 리스크

* 제공된 주변 시세 정보는 '연립주택'으로, 본 건의 '다세대주택'과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 물건의 전용면적(25.66㎡)이 매우 작아, 시장에서의 선호도 및 거래 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 신축된 비교적 현대적인 시설을 갖춘 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 다만, HUG와의 복잡한 채권 관계 및 매각 시 임차인의 대항력 포기 조건이 붙어 있어, 권리 분석 및 인수 조건에 대한 철저한 이해가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 향후 자산 가치 상승에 걸림돌이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물로 깔끔한 상태 유지.

* 서울 시내에 위치하여 잠재적 거주 수요 존재.

* 임차인의 대항력 포기 조건이 원활히 이행될 경우, 복잡한 권리관계가 정리된 상태로 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

건물 전용면적: 25.66㎡ (약 7.76평)

제공된 최근 매매 사례(연립주택)의 평당가 범위는 약 1670만원 ~ 3640만원입니다.

본 건의 전용면적 7.76평을 기준으로 보수적으로 접근할 경우,

1,670만원/평 * 7.76평 = 약 129,632,000원

시장 평균가 수준으로 접근할 경우,

3130만원/평 * 7.76평 = 약 243,008,000원

3640만원/평 * 7.76평 = 약 282,544,000원

위 시장 가격 분석 및 감정가(234,000,000원)를 고려할 때, 본 건은 권리관계의 복잡성과 매각 조건상의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력 포기 조건 이행 여부가 불확실하며, 토지이용규제 등의 잠재적 위험 요소를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

인수 보증금이 없으므로 별도 고려 사항은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 255,000,000원

이 범위 내에서 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.