나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4325 [1] 서울특별시 구로구 구로동 560 신도림현대아파트 제102동 제18층 제1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '미래초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 '구로역'(1호선)이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 18층 1804호로서, (사용승인일 : 1994.1.21.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(거실, 방3, 욕실 등)로 이용 중임. ※ 본건은 이해관계인의 폐문부재로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의하여 작성하여 실제 내부구조와는 다소 차이가 있을 수 있으며, 내부상태는 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준하여 평가하였으니, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람

설비내역

위생 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 12m 내외, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 560 :도시지역, 제3종일반주거지역(2003-09-02), 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(2016-12-01)(저촉), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-01)(저촉), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 구로동 560번지에 위치한 신도림현대아파트 제102동 제18층 제1804호이며, 집합건물로서 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4325 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 560 신도림현대아파트 제102동 제18층 제1804호

용도: 아파트

감정가: 952,000,000원

토지면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

토지지분: 30.35㎡ (약 9.18평)

건물면적: 80.01㎡ (약 24.20평)

건물지분: 80.01㎡ (약 24.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

아파트명: 신도림현대

사용승인일: 1994년 1월 21일 (준공 연도: 1994년)

층수: 21층 중 18층

총 세대수: 450세대

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 '미래초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '미래초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통

본건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 '구로역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 18층에 위치한 호실로, 건물 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 또한, 남동측으로 폭 약 12m 내외, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

등기부상 현황을 분석한 결과, 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인되었으며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2016년 2월 22일 접수된 계양신용협동조합 근저당(221,780,000원)입니다. 이후 주식회사성지파이낸셜대부 근저당, 주식회사성지캐피탈대부 전세권설정, 주식회사우리카드 가압류, 주식회사성지캐피탈대부 임의경매, 엠지캐피탈주식회사 근저당부채권질권설정, 롯데캐피탈 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 900,076,991원입니다.

* 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 명도 관련 특별한 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 점유 관계 및 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건 주변은 주거지역과 함께 일부 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 주변시설

단지 인근에는 미래초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

단지 내 및 주변의 다양한 시설은 거주자의 편의를 제공합니다.

* 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

단지 북서측 인근에 미래초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 교통

지하철 1호선 구로역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주차

총 185대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지상 4대, 지하 11대 - 이는 표기된 정보이며, 실제 주차 가능 대수는 상이할 수 있습니다.)

* 기타

단지 내 전기차 충전기(지상 10대)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 건축물 노후도

1994년 1월에 사용승인된 건물로, 2026년 현재 약 32년 경과한 노후 건축물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 도로(저촉), 소로2류(저촉) 등 도로 관련 사항이 포함되어 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 외국인 등)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 구로역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 미래초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수한 아파트입니다. 1994년 준공된 건물로 노후도는 있으나, 2026년 현재까지도 비교적 높은 가격대를 유지하고 있는 점은 긍정적입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 경매 절차 후 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 도로 저촉 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사 및 거래 시 제약 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 지하철 1호선 구로역 인접, 미래초등학교와 가까운 위치로 직주근접 및 교육 환경이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 신도림현대아파트는 지역 내에서 인지도가 있는 아파트 단지로, 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

* 가격 상승 잠재력: 향후 구로 지역 개발 계획이나 리모델링 사업 추진 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석 용이: 말소기준권리 외 다수 권리가 있으나 모두 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 952,000,000원입니다. 최근 2026년 5월 16일 동일한 18층 매물이 118,000,000원(11억 8천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 7월 7일에도 13층이 118,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 현재 시세는 감정가를 상회하는 것으로 파악됩니다.

최근 거래 사례(18층, 118,000,000원)를 기준으로 볼 때, 보수적으로는 감정가 대비 10~20% 이상, 적극적으로는 최근 최고 실거래가 수준인 118,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수될 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 입지, 층수, 최근 시세 등을 종합적으로 고려하여 100,000,000원(10억 원) ~ 120,000,000원(12억 원) 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 입찰 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.