나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3892 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 932-8 오케이파크빌 제비동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해윤 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택,근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제303호로서 (사용승인일: 2015.09.17) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 엘레베이터 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3892 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 932-8 오케이파크빌 제비동 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 297,000,000원

토지면적: 21.80㎡ (약 6.59평)

토지 지분: 21.8㎡ (약 6.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.92㎡ (약 11.77평)

건물 지분: 38.92㎡ (약 11.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 국민행복기금 (말소기준권리), 주택도시보증공사 (강제경매 채권자)

건축물 사용승인일: 2015년 9월 17일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 303호

주요 특징: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 매수인에 대한 대항력 포기조건)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울신강초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 공항 관련 보호지구 및 소음대책지역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 1월 23일 접수된 주식회사 국민행복기금의 가압류 (갑5) 입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(을구의 주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-10-17

* 확정일자: 2022-09-02

* 배당신고일자: 2023-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 매각 시 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력이 없는 조건으로 진행됩니다. 즉, 임차 보증금 330,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

집합건물 등기부 요약상, 을구 6번의 주택임차권(조영민, 330,000,000원)은 말소 예정입니다.

채권 총액 (등기부 기준): 약 354,072,038원 (주택도시보증공사 330,000,000원 + 국민행복기금 24,072,038원)

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 빌라 및 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

최근 2026년 7월 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2019년 준공, 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평) 빌라가 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,576만원)

* 1986년 준공, 전용면적 37.44㎡ (약 11.33평) 다세대주택이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,323만원)

* 2002년 준공, 전용면적 37.56㎡ (약 11.37평) 다세대주택이 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,416만원)

본건(38.92㎡, 2015년 준공)의 감정가는 297,000,000원이며, 평당 약 2,523만원 수준입니다.

최근 신축 빌라(2019년 준공)의 거래가격을 고려할 때, 본건(2015년 준공)의 감정가는 신축 빌라 시세 대비 약간 낮으나, 오래된 빌라 시세보다는 높은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 서울신강초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며 엘리베이터도 설치되어 있습니다.

주변 시설로는 공항 관련 시설(김포국제공항)이 근거리에 있어 교통 접근성이 좋을 수 있으나, 동시에 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공항 소음 영향: 본건은 공항 소음대책지역 및 진입표면구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 생활 불편 및 재산권 행사 제약이 있을 수 있습니다.

군사시설 보호구역: 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

임차권 인수 조건: 주택도시보증공사의 임차권이 등기되어 있으나, 본 매각 조건상 매수인에게 대항력이 없으며 인수되지 않는 조건입니다. 그러나 관련 서류 및 절차에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2015년식 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 신축 빌라에 준하는 상태를 기대할 수 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금이 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 진행되어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

그러나 공항 소음, 군사시설 보호구역 등 입지적 제약 사항이 있어 투자 가치 판단 시 이를 신중하게 고려해야 합니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가 수준은 시장가와 어느 정도 부합하는 것으로 보이나, 공항 소음 등 마이너스 요인을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축인 2015년식 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 3.3억원이 인수되지 않아 추가적인 자금 부담이 없습니다.

서울신강초등학교 인근으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

향후 주변 지역의 개발 가능성 및 교통망 개선에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다.

유사 신축 빌라(2019년식, 19.98㎡)의 최근 거래가는 216,000,000원(평당 약 3,576만원)으로, 이는 본건의 감정가(평당 약 2,523만원)보다 높은 평당가입니다.

반면, 오래된 빌라(1986년, 2002년식)의 거래가는 150,000,000원에서 160,000,000원 수준으로, 본건과는 시세 차이가 큽니다.

입지상 공항 소음 등의 제약 요인이 존재함을 감안할 때, 감정가 수준에서 무리한 경쟁보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

HUG 보증금 미인수라는 긍정적인 조건과 공항 소음 등의 제약 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 판단됩니다.

이를 바탕으로, 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.