나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50375 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명감정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하는 ‘성호2차아파트 제209동 제6층 제608호’이며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 정비된 주택지대로 주거환경은 비교적 양호한 편임.

교통상황

도심간선도로 등이 주변에 소재하여 제반 교통여건은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상24층 중 6층(복도식, 남향)으로 외벽 : 시멘몰탈페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샷시유리창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되었음.

토지의 형상 및 이용상태

"ㄱ자형"으로 자체 지면 평탄하게 조성하여 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 4면이 폭 5m ~ 25m 정도의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납 관리비 있음, 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음,
특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50375 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 6층608호

용도: 아파트

감정가: 66,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 미납 관리비 있음, 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건 있음.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주택지대로 주거환경이 비교적 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

도심간선도로 등이 주변에 소재하여 제반 교통여건은 편리한 편입니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2026년 03월 25일 접수된 강제경매개시결정(채권자: 한정훈)입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

등기부등본 상 주택임차권(을8)이 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 보증금 75,000,000원에 대해 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점을 미루어 배당을 통해 전액 변제될 가능성도 있으나, 인수되는 보증금은 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 한 훈

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 22일

* 확정일자: 2021년 03월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 전세사기 피해자로 결정문을 제출하였으며, 특별법에 따른 우선매수권이 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건 아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2.입지적 장점

주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 학군 배후 수요가 존재합니다. 또한, 간선도로 접근성이 좋아 지역 내 이동이 편리합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 편의시설

* 교통: 도심 간선도로 인접으로 차량 이용 편리. 대중교통 이용 또한 비교적 용이합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

1.5. 2.교육환경

* 광양중진초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 인수 보증금

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있지만, 등기부상의 '인수' 표기는 매우 주의해야 할 사항이며, 최악의 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.미납 관리비

2026년 03월 31일 현황조사일 기준 미납 관리비 997,210원이 존재합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 사전에 확인 및 정산이 필요합니다.

1.6. 3.전세사기 피해자 우선매수권

임차인이 전세사기 피해자로, 우선매수권을 행사할 경우 최고가 입찰자와 동일한 가격으로 낙찰받을 수 있습니다. 이 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 209동 6층 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 미납 관리비, 전세사기 피해자 임차인의 우선매수권 행사 등은 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 위험 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 선호도 높은 아파트 단지 내 물건입니다.

* 실거주 및 투자 목적 모두 고려할 수 있는 입지입니다.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 난이도가 낮을 수 있으나, 보증금 인수 여부에 따른 부담 가능성은 존재합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 66,000,000원과 최근 실거래가(59.79㎡ 기준 6,300만원 ~ 6,500만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위로 판단됩니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부가 불확실하므로, 60,000,000원 초반대에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 최종 입찰가는 권리관계 및 시장 상황을 면밀히 재확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.