나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50403 [1] 전라남도 순천시 연향동 1344 연향2단지현대아파트 201동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 순천시 연향동 소재 순천연향중학교 북측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1201호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비과 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트부지는 장방형의 평지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 6~7차로의 광대로에 접하고 서측과 남측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며 북측으로 왕복 4차로의 중로에 접하고 서측과 남측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전 축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50403 (1)

소재지: 전라남도 순천시 연향동 1344 연향2단지현대아파트 201동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 288,000,000원

토지면적: 69.68㎡ (약 21.08평)

토지지분: 69.68㎡ (약 21.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 136.33㎡ (약 41.23평) - 공급면적 기준

건물지분: 136.33㎡ (약 41.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 순천연향중학교 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행되는 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1201호로, 외벽은 페인트칠, 내벽은 도배 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

이용상태: 아파트로서 주거용으로 이용 중입니다.

설비내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 장방형의 평지로서 아파트 및 부대복리시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 동측 왕복 6~7차로, 서측 및 남측 왕복 2차로, 북측 왕복 4차로의 도로에 접해 있으며, 서측 및 남측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로1류, 대로3류, 중로2류에 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관례 및 기타 특이사항은 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

소유권 이전:

* 2015-10-27: 정성현 소유권 이전

* 2023-06-19: 문재철 소유권 이전

* 2026-03-17: 문채이 외 1명 소유권 이전 (상속)

말소기준권리:

* 2023-06-19 접수된 순천북부새마을금고 근저당권 (채권액 273,000,000원)

경매 개시:

* 2026-03-24 접수된 순천북부새마을금고 임의경매개시결정 (채권액 437,022,198원)

등기부 채권 총액: 273,000,000원

1.3. 2. 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (지상권 개요만 언급)

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 순천 연향동의 성숙된 주거지역으로, 아파트 단지와 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 교통: 주요 도로와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상가 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 아파트 기본 정보

아파트명: 연향2단지 현대아파트

준공일: 1994년 12월 19일

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물

세대수: 총 494세대 (5개동)

주차: 총 349대 (지상 3대, 지하 17대)

관리사무소 연락처: 061-722-3845

1.5. 2. 해당 물건 정보

동/호수: 201동 12층 1201호

건물면적(공급면적): 136.33㎡ (약 41.23평)

토지지분: 69.68㎡ (약 21.08평)

최고층: 15층

1.5. 3. 면적 정보

* 주요 면적:

* 토지면적: 69.68㎡ (약 21.08평)

* 건물면적 (공급면적): 136.33㎡ (약 41.23평)

* 참고 (최근 거래 기준 추정 전용면적):

* 69.09㎡ (약 20.90평)

* 84.85㎡ (약 25.67평)

1.6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1994년 준공으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 273,000,000원으로 감정가와 유사하여, 입찰 경쟁 시 가격 상승 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 상으로는 혐오시설 등 특별한 리스크 요인은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 순천시 연향동의 주요 주거지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 15층 중 12층이라는 선호도 높은 층수에 해당하며, 공급면적 136.33㎡의 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 소멸주의에 따른 낙찰 후 권리관계 정리가 수월할 것으로 예상됩니다. 건축 연도가 1994년으로 다소 노후되었으나, 입지 조건과 면적을 고려할 때 실거주 및 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 순천시 연향동은 오랜 기간 지역 내 선호도가 높은 주거 중심지입니다.

* 우수한 층수: 12층은 채광, 조망, 통풍 면에서 장점이 있어 실거주 만족도가 높습니다.

* 안정적인 시세: 해당 아파트 단지는 지역 시세 변동에 안정적으로 대응하며, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원이며, 공급면적 136.33㎡ (약 41.23평) 기준 평당 약 6,985,000원입니다. 최근 유사 면적(84.85㎡, 약 25.67평)의 3층 매물이 평당 약 799,000원(총 20,500만원)에 거래된 사례가 있으며, 12층의 작은 면적(69.09㎡, 약 20.90평) 매물이 평당 약 703,000원(총 14,700만원)에 거래되었습니다.

본 건은 12층의 좋은 층수와 136.33㎡의 넓은 면적을 고려할 때, 감정가가 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 경쟁 입찰 시 가격 상승 가능성을 염두에 두어야 합니다.

예상 입찰가: 288,000,000원 ~ 310,000,000원

(본 입찰가는 시세 및 주변 거래 동향을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.