나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10456 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 293-61 연동가나타운 7층 805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주로터리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 음식점 등의 근린생활시설 및 상업시설로 형성된 주상복합 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 시가지내에 위치 하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하1층 지상 10층 건물 내 7층 805호로서, (사용승인일: 2014.1.29.) 외벽: 스타코 마감, 창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 소화전설비 등 갖추어져 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 지적 및 현황 노폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10456 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 은남4길 17, 7층 805호 (연동, 연동가나타운)

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 170,000,000원

토지면적: 11.88㎡ (약 3.60평)

건물면적 (전용면적): 48.40㎡ (약 14.64평)

분양면적: 제공된 정보에는 명확히 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주로터리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재된 주상복합 지대를 형성하고 있습니다. [cite: 8 (indirectly, regarding commercial areas)]

2.2. 교통 및 접근성

차량의 통행이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

시가지 내에 위치하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다. [cite: 8 (indirectly, regarding commercial areas)]

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 서귀포수산업협동조합 (서OOOO)

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 3월 16일 접수된 서귀포수산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액은 360,000,000원입니다.

본 물건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정 (ZHENGZONGSHAN)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상.

임차인: 조 (ZHAOSONGZI)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상.

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 생활 편의시설

본건이 위치한 연동 지역은 신제주로터리를 중심으로 상업시설, 음식점, 금융기관, 각종 편의시설이 잘 발달된 지역입니다.

호텔, 식당 등 다양한 서비스 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주상복합 지대라는 특성상 배후 주거 수요와 유동 인구를 바탕으로 한 상권 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 2014년 1월 29일에 사용승인되었습니다.

지하 1층, 지상 10층 건물 중 7층 805호에 해당합니다.

기본적인 급배수, 위생, 가스 난방 설비 및 승강기, 소화전 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 아파트 단위세대로 이용 중입니다.

주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. [cite: 11 (indirectly, regarding transformation of a past facility)]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 모든 권리(근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정이나, 권리분석을 통해 권리 소멸 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 시장 리스크

감정평가 시점과 현재 시점 간의 부동산 시장 변동 가능성이 존재합니다.

채권 총액(360,000,000원) 대비 감정가(170,000,000원)가 낮아, 낙찰 시 채권액 전액을 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계가 미상으로 명확한 확인이 필요하며, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

신축된 지 비교적 얼마 되지 않은 아파트로, 즉시 주거 또는 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

연동 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

채권 총액 대비 낮은 감정가는 초기 입찰 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 실제 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가 170,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금은 0원이므로 해당 금액부터 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 채권 총액과의 격차를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.