나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30291 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1654-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호2): 전북특별차지도 전주시 완산구 효자동3가 소재“홍산초등학교”북측 인근에 위치하며, 인근은 주택 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대 임.

교통상황

기호2): 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 천잠로 등이 소재하고 있어 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호2): 사다리 평지로 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호2): 남측으로 폭 약 8~10m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2026-03-13)(서부신시가지 지구단위 계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-01-19)(전라북도 전주교육지원청 고시 제 2015? 11호(2015.1.19.) 학교환경위생정화구역 설정?고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2019-09-20)(전주홍산초등학교,전주홍산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

1-(가) - 철근콘크리트구조 경사지붕 4층으로서, 외벽: 벽돌노출쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판 및 타일 등 마감, 창호: 새시창 등 마감, 위

이용상태

기호 1-(가): 제1종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) 등 임.

설비내역

기호 1-(가): 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1-(가) 2~4층 소재 확장형발코니 및 4층 상부소재 다락 등이 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30291 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1654-12

용도: 다가구주택

감정가: 982,910,100원

토지 면적: 274.20㎡ (약 82.9평)

건물 면적: 487.05㎡ (약 147.3평)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "홍산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주택 등이 혼재하는 성숙된 주택지대입니다.

* 교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 천잠로 등 간선도로 상황은 보통입니다.

* 도로: 남측으로 폭 약 8~10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부신시가지), 소로2류(폭 8~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 정읍애신용협동조합의 근저당권(접수일자 2012-03-09, 채권최고액 390,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리:

* 소유권 이전 등기 다수 (조정신, 조문수, 김경수, 성미경)

* 근저당권: 정읍애신용협동조합 (말소)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (말소), 김원규 (말소), 정환기 (말소)

* 강제경매: 서울보증보험 (말소, 본건 경매의 개시 결정 등기)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 제공된 정보에 따르면, 모든 임차인의 권리(대항력)는 말소될 예정이거나 없는 것으로 확인됩니다. (권리분석상 '대항력 없음'으로 명시되어 있음).

* 이 : 보증금 0원, 전입일자 2024-02-05. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 전입일자 2026-02-03. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2026-02-03. 대항력 없음.

* 서 : 보증금 55,000,000원, 전입일자 2018-05-23. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 30,000,000원, 전입일자 2026-03-30. 대항력 없음. (확정일자 2022-08-29, 배당신고일자 2026-03-27)

* 한국토지주택공사: 보증금 90,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2022-09-30. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 60,000,000원, 전입일자 2013-03-07. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 52,300,000원, 전입일자 2021-02-23. 대항력 없음.

* 전 : 보증금 0원, 전입일자 2017-03-06. 대항력 없음.

* 강 : 보증금 150,000,000원, 전입일자 2021-07-02. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 150,000,000원, 전입일자 2021-07-02. 대항력 없음.

* GUOZHENQI: 보증금 0원, 전입일자 2024-12-07. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 전입일자 2021-02-23. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, 홍산초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 주택이 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 단독주택 및 제1종근린생활시설로 복합 이용이 가능하여, 주거 외 상가 운영 등 다양한 활용이 가능할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 제공된 정보 및 검색 결과에서 파악되지 않았습니다.

* 교통 접근성은 보통 수준이며, 지역 내 이동 및 도심으로의 접근은 용이한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육: 홍산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인근 간선도로 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등 여러 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 건축물대장상 용도가 단독주택 및 제1종근린생활시설로 표기되어 있어, 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 제시외건물 및 부합물/종물은 없는 것으로 확인되었으나, 현장 확인 시 재확인이 필요합니다.

* 다수의 임차인이 존재했으나, 권리분석 결과 모두 매각으로 소멸되는 권리로 파악되어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. (단, 실제 점유 및 명도 관련 절차 진행 시 변수가 있을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 효자동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가 또한 높은 편입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리이므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 깨끗한 물건을 인수하게 됩니다.

* 다만, 지역별 규제 사항이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 지역 내 수요가 꾸준한 주택가에 위치합니다.

* 교육 환경 우수: 초등학교 인접으로 가족 단위 수요층에게 매력적입니다.

* 권리상 하자 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 단독주택 및 근린생활시설 복합 용도로 임대 수익 다각화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 982,910,100원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 권리상의 문제가 없고, 입지 조건이 양호한 편입니다. 현재 시세, 주변 부동산 동향, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 약 6억 8천만원 ~ 8억 8천만원 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. (이는 일반적인 예상이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 조사 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.