나이스옥션 법원경매 전주 2026타경153 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2026.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전주 덕진소방서' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량접근이 가능하고 남측인근으로 백제대로가 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 유사 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 10M정도, 북측으로 폭 약 8M정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20) , 특정용도제한지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2022-04-15) <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소유자 미상의 제시외 물건 (㉠~㉥)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 콘크리트스라브지붕 2층건으로서, - 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감. - 내 벽 : 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 등 마감. - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

건축법상 주택 분류 중 단독주택의 세분류인 다중주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건은 공부상 단독주택 2가구로 등재되어 있으나, 현황 1층 6개실, 2층 8개실로 구성되어 있고, 각 실마다 방과 화장실이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(㉠~㉥) 포함
2. 공부상 단독주택 2가구로 등재되어 있으나, 현황 1층 6개실, 2층 8개실로 구성됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경153 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 628-16

용도: 단독주택 (현황 다중주택)

감정가: 611,201,480원

토지면적: 241.00㎡ (약 72.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 262.78㎡ (약 79.49평)

건물 제시외면적: 61.90㎡ (약 18.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전북은행

건물구조: 벽돌구조 콘크리트슬라브지붕 2층

건축년도: 2003.08.14 (사용승인일 기준)

공부상 용도: 단독주택 (2가구)

현황 용도: 1층 6개실, 2층 8개실 (총 14개실)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전주시 덕진구 금암동에 위치하며, '전주 덕진소방서' 북서측 인근 지역입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 남측 인근으로 백대로가 통과하는 등 주요 도로망과의 연계성이 좋습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 10m, 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 10일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권(84,000,000원)이 말소기준권리입니다.

말소되지 않는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

주의사항: 공부상 단독주택 2가구로 등재되어 있으나, 현황 1층 6개실, 2층 8개실로 구성되어 있으며 각 실마다 방과 화장실이 소재하는 다중주택 형태로 이용되고 있습니다. 이는 건축법상 용도 위반 사항이 있을 수 있으므로, 낙찰 후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 법적 관계를 철저히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 '시티빌원룸' (다세대, 2002년 건축, 금암동 1583-8번지)의 최근 매매 사례 정보를 담고 있습니다. 이는 본건(단독주택, 2003년 건축, 금암동 628-16번지)과 건물 유형 및 지번이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 해당 자료에 따르면 금암동 지역의 소형 다세대 주택(전용면적 25.84㎡ ~ 35.38㎡) 시세는 2026년 7월 기준 3,300만원 ~ 4,520만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,277만원 ~ 1,280만원의 가격대를 보이며, 3.3㎡당 약 4,215만원 ~ 4,224만원으로 환산됩니다.

본건 감정가: 본건의 감정가는 611,201,480원으로, 건물면적 262.78㎡(약 79.49평)을 기준으로 할 때 3.3㎡당 약 1,849만원에 해당합니다.

비교: 본건의 감정가는 제시된 주변 다세대 주택 단위 면적당 시세보다 현저히 높은 수준으로 평가되었습니다. 이는 본건이 전체 건물을 매입하는 점, 현황 다중주택으로의 활용 가능성, 그리고 제시외 건물을 포함한 가치 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: '전주 덕진소방서'가 인근에 위치하고 있으며, 주거 지역과 더불어 소규모 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 금암도서관, 금암노인복지관 등 공공 시설도 주변에 위치하고 있습니다.

교통: '전북대정문.덕진소방서' 버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 백대로 등 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

교육: 본건 인근에 전주금암초등학교가 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 단독주택 2가구이나, 현황 1층 6개실, 2층 8개실로 구성된 다중주택 형태입니다. 이는 건축법상 불법 용도 변경에 해당할 수 있으며, 원상 복구 명령이나 이행강제금이 부과될 위험이 있습니다. 이로 인한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제시외 건물 존재: 토지상에 소유자 미상의 제시외 물건(㉠~㉥)이 소재하며, 이는 일괄매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황, 상태, 법적 문제 여부 등을 확인하는 것이 필요합니다.

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임은 얼마인지 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 비용이 발생할 수 있는 요인이 됩니다.

혐오 시설: 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 금암동에 위치한 2층 벽돌구조 건물의 부동산 임의경매 물건입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 6억 1120만 1480원입니다.

주위 환경은 보통 수준이며 교통 및 교육 접근성이 양호한 편입니다. 특히, '전주 덕진소방서' 인근에 위치하며, 주요 도로 및 버스정류장이 가까워 생활 및 이동이 편리합니다.

하지만, 공부상 단독주택 2가구로 되어 있으나 실제로는 14개의 실로 구분된 다중주택 형태로 사용되고 있어 건축법상 위반 소지가 있습니다. 또한, 임대 관계 미상 및 제시외 건물의 존재는 명도 및 추가적인 권리 분석에 대한 철저한 검토를 요구합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 제시된 유사 지역 내 다세대 주택 단위 면적당 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 파악됩니다. 이는 본건이 전체 건물을 취득하는 점, 현황 다중주택으로서의 임대 수익 가능성, 제시외 건물 포함 등 여러 요인을 반영한 것으로 보이나, 법규 위반 사항에 대한 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 전주시 덕진구 금암동 지역은 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로, 전북대학교 등 주요 시설과의 접근성이 좋아 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

활용도: 현재 14개의 실로 구분된 다중주택 형태로 운영되고 있어, 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다. 현황에 맞는 용도 변경이나 리모델링을 통해 건물 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 안정적인 부동산 자산 확보와 더불어 향후 개발 및 활용 계획을 함께 세울 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 감정가, 주변 시세, 건물 현황, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가: 611,201,480원

현황 다중주택으로의 불법 용도 변경 가능성, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 기간 증가 가능성, 제시외 건물 처리 문제 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서의 보수적인 접근이 바람직합니다.

주변 시세 분석 결과, 제시된 JSON 데이터의 다세대 주택 단위 면적당 가격은 본건의 감정가 대비 매우 낮은 수준으로, 본건의 실질적인 가치는 현재 법적 상태 및 실제 활용 가능성, 명도 관련 제반 비용 등을 고려하여 재평가해야 합니다.

잠재적 리스크(건축법 위반, 명도 관련 예상치 못한 비용 등)를 보수적으로 반영하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 4억 9천만원 ~ 5억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 최종적인 입찰가격을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.