나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10494 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 725 당감뜨란채아파트 404동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 ‘동양초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 구분건물인 당감뜨란채아파트 404동 12층 1206호(통칭: 23평형, 동향)로서 본단지는 6개동, 총 630세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분 정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 중 12층(신측/사용승인일자: 2005.08.28)으로서 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감, 창호: 샷시유리창, 내벽: 벽지마감, 마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지대를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지 (아파트용지)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정다혜)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '동양초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

단지: 당감뜨란채아파트는 6개 동, 총 630세대로 구성되어 있습니다.

주변 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 도보로 약 10분 정도 소요됩니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로: 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있습니다.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.03.26, 을3)입니다.

등기부 현황:

* 소유권 이전: 옥행숙 (2005.10.11), 홍정순 (2011.06.20), 이정아 (2013.07.12)

* 임차권: 정다혜 (180,000,000원, 2025.01.13 등기) - 해당 임차권은 매각으로 소멸 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (180,000,000원, 2026.03.26) - 말소기준권리입니다.

총 채권액 (말소기준권리 기준): 180,000,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 정다혜 (채권양도)

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2020-12-15, 확정일자: 2020-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도 전 임차인 정다혜)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 본 건의 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

단지 인근: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

상업시설: 도보권 내에서 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 거래 동향:

* 2026년 7월 1일: 59.98㎡, 9층, 170,000,000원

* 2026년 7월 4일: 59.98㎡, 20층, 206,000,000원

* 2026년 9월 21일: 20평형 (약 51.63㎡), 155,000,000원

* 2026년 8월 12일: 24평형 (약 59.98㎡), 155,000,000원

시세: 최근 실거래가를 볼 때 155,000,000원에서 206,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있으며, 평당 시세는 약 692만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: '동양초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 시내버스 정류장이 도보 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

건축 정보:

* 사용승인일: 2005년 8월 28일 (21년차)

* 구조: 철근콘크리트조 경사지붕, 20층 건물 중 12층입니다.

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다.

* 주차: 총 540대 (세대당 0.85대)의 주차가 가능하며, 이 중 15대(전기차 충전기)가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 확약서: 임차인 정다혜 씨가 대항력을 포기하고 HUG에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서를 제출했으나, 이러한 확약서의 법적 효력 및 최종 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 제출된 서류상으로는 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

선순위 임차권: 현황상 대항력 없는 임차인이나, 등기부 상 임차권(을3)은 말소 대상이나, HUG와의 계약 내용에 대한 최종 확인이 요구됩니다.

감정가 대비 시세: 감정가 196,000,000원은 최근 거래가 중 최고가(206,000,000원)와 유사하나, 최저가(155,000,000원)와는 다소 차이가 있습니다. 따라서 입찰 시 주변 시세 변동 추이를 면밀히 고려해야 합니다.

산 근접성: 산 인근에 위치하여 공기가 좋고 조용하다는 장점이 있으나, 일부 후기에서는 집이 다소 습하고 산모기 등 벌레가 나올 수 있다는 점이 언급되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동에 위치한 당감뜨란채아파트 404동 12층 1206호이며, 감정가는 196,000,000원입니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로, 이는 임차인 정다혜 씨가 대항력을 포기하고 HUG에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 내용의 확약서 제출에 기인합니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차 보증금 180,000,000원을 인수하지 않아도 되는 유리한 조건입니다.

주변 시세는 약 155,000,000원에서 206,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 시세 범위 내에 있습니다.

산 인근의 쾌적한 환경과 함께 초등학교가 가까운 점은 장점이나, 임차인의 확약서 내용과 관련된 잠재적 리스크는 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차보증금 없음: 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 0원이므로, 실질적인 취득 비용이 낮아져 투자 수익률을 높일 수 있는 기회입니다.

양호한 입지: 초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 단지 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 주거 환경이 안정적입니다.

안정적인 아파트 단지: 630세대의 중대형 단지로, 일반적인 아파트 거래 시장의 영향을 받으며 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

쾌적한 자연 환경: 백양산 자락에 위치하여 공기가 맑고 조용하며, 등산로 접근이 용이하다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 196,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 거래가 최고가(206,000,000원) 및 최저가(155,000,000원)를 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 감안하여 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

특히, 감정가인 196,000,000원 근처에서 경쟁이 치열할 것으로 예상되므로, 본 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.