나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20155 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 3-38 남명세비앙 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 소재 '마산우체국' 동북측 인근에 위치하는 남명세비앙 1층 101호, 1층 101호, 1층 103호로서, 주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지하2층 지상15층건 중 101호,102호, 103호로서 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호1~3: 공히, 벽체구분없이 하나의 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

공히, 제반 급.배수, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필일단의 사다리 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 공히, 남동측으로 광대한면, 서측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 중앙동2가 3-38: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로 2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률> , 중앙동2가 3-187: 일반상업지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 현황 벽체 구분 없이 근린생활시설(명태본가)로 이용 중이며 정확한 호별 위치는 측량이 필요한 것으로 보이므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20155 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 3-38 (중앙남3길 10) 남명세비앙

용도: 근린상가

감정가: 1,122,000,000원

토지면적: 55.24㎡ (약 16.71평)

건물면적: 186.17㎡ (약 56.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 석OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 소재, '마산우체국' 동북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 광대한 면, 서측으로 소로한면에 접해 있음.

* 토지이용계획:

- 중앙동2가 3-38: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역.

- 중앙동2가 3-187: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역.

1.2. 건축물정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지하2층 지상15층 건물 중 11층 1101호, 1102호, 1103호.

* 외벽: 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.

* 창호: 섀시 창호.

* 이용상태: 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설(명태본가)로 이용 중임. (총 3개 호실)

* 설비내역: 제반 급.배수, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

* 건축 연도: 사용승인일 2005년 7월 27일.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (진북농업협동조합, 2011-03-22 접수).

* 말소예정권리:

- 을8 근저당권 (진북농업협동조합)

- 을9 근저당권 (진북농업협동조합)

- 갑25 강제경매 (석연정, 채권금액 40,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. (단, 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 기재되어 있으나, 비고란에 '없음'으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

* 총 등기부채권액: 351,000,000원.

* 임차인 현황:

- 임차인: 박

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 1,500,000원

- 전입일자(사업자등록일): 2025-11-14

- 확정일자: 2025-11-17

- 배당신고일자: 2026-04-21

- 대항력: 없음. (강제경매 개시결정일 2026-03-24보다 늦은 전입일자로 인해 대항력 없음.)

- 인수 보증금: 0원. (대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

3. 상권분석

* 주변 상권: 마산우체국 인근 지역으로, 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 상권 특성: 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 근린 상권의 특징을 가집니다.

* 잠재적 상권 가치: 주변 주거 단지와의 연계성을 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

4. 생활정보

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 마산우체국 등 공공기관이 인접해 있으며, 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 정확한 호별 위치 확인 필요: 현재 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중이며, 정확한 호별 위치는 별도의 측량이 필요할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실사를 진행해야 합니다.

* 복합 건물 용도: 본 건물은 공동주택, 근린생활시설, 운동시설 등 복합 용도로 건축되었으나, 현재는 근린생활시설로만 이용 중입니다. 향후 용도 변경 또는 관리에 따른 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

* 임차인 명도: 박 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 원활한 명도를 위한 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 동일 담보로 묶인 다른 물건들의 권리 관계 및 경매 진행 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동에 위치한 남명세비앙 내 근린상가로, 감정가 11억 2,200만원에 강제경매로 나왔습니다. 마산우체국 인근의 준수한 입지에 자리하고 있으며, 권리분석상 인수되는 권리사항이 없어 깔끔한 권리 확보가 가능합니다. 현재 이용 중인 임차인 박 씨는 대항력이 없어 명도에 대한 금전적 부담은 없습니다. 다만, 현재 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중이라는 점과 정확한 호별 위치 확인의 필요성이 있어, 입찰 전 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 창원시 마산합포구의 주요 상권에 위치하여 접근성 및 가시성이 좋습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 지역 상권 기반: 주변 주거 단지를 중심으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 근린 상권입니다.

* 활용 가능성: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 자체의 복합 용도성을 고려하여 향후 다양한 사업적 활용이 가능할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,122,000,000원입니다. 채권자 신청 금액은 40,000,000원이며, 말소기준권리인 근저당권의 채권 최고액은 351,000,000원입니다. 임차인 박 씨의 보증금 50,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 실제 이용 상태, 공실 가능성, 명도 예상 비용, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 조사 및 상세한 권리 분석, 주변 상권 조사를 바탕으로 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 시세 및 경쟁 상황을 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.