나이스옥션 법원경매 마산 2026타경53 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 109 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 "오동동문화광장" 남동측에 위치하며, 주위는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 양호합니다.

형태 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 접면도로와는 평탄하나, 연접 토지와는 완경사입니다.

인접 도로상태

동측으로 약 6m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1 (동성동 109) 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>. 2) 일련번호 2 (동성동 110) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >.

제시목록 외의 물건

후첨 건물 감정평가요항표를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1, 2 토지상 일련번호 3 건물이 소재하며, 일반건축물대장에 대지면적 127.9㎡로서 양 필지의 토지면적 합과 동일한 바, 용도상의 불가분의 관계가 인정되므로, 일단지로 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 판넬지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 적벽돌 쌓기, 화산석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 내부 인테리어 마감. 창 호 : 알루미늄 및 칼라새시 등.

이용상태

귀 제시목록상 단독주택이나, 일반건축물대장을 기준으로 다음과 같습니다. 1층 : 제2종근린생활시설(일반음식점). 2층 : 단독주택. 3층 : 단독주택(창고).

설비내역

위생 및 급배수, 1층 출입구 데크 및 난간설비, 2층 주택부분에 바닥 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 벽체이용 판넬조 판넬지붕, 단층, 근린생활시설, 면젹 약 22㎡. ※ 해당 부분은 일반건축물대장에 2017.08.17. 무단 증축으로 인한 위반건축물표시가 되어 있으며, 시정명령이 부과된 상태이므로 응찰시 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호 1 건물은 등기부 기준 "시멘트벽돌조 단독주택"으로 등재되어 있으나, 일반건축물 대장 기준 2015.07.10. 1층은 일반음식점으로 용도 변경되었습니다. 한편, 3층은 동일시점에 증축되었으며, 등기부는 시멘트벽돌조, 일반건축물대장은 경량철골구조로 등재되어 있으나, 실제 구조는 시멘트벽돌조 및 경량철골구조로 되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(3-1) 매각 포함
- 목록 3번 건물은 등기부 기준 '시멘트벽돌조 단독주택'으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장 기준 2015. 7. 10.자에 1층은 '일반음식점'으로 용도변경되었으며 3층은 동일 시점에 증축되었고 등기부상 '시멘트벽돌조', 일반건축물대장상 '경량철골구조'로 등재되어 있으나 실제 '시멘트벽돌조 및 경량철골구조'임
- 제시외 건물(3-1)은 일반건축물대장에 2017. 8. 17. 무단증축으로 인한 "위반건축물표시"가 되어 있으며, 시정명령이 부과된 상태이므로 입찰시 반드시 확인 요함
- 감정평가를 위한 현장 조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함(1층 대부분은 공실로 보임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경53 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 109

* 용도: 근린주택

* 감정가: 317,788,400원

* 토지면적: 127.90㎡ (약 38.7평)

* 건물면적: 224.40㎡ (약 67.9평)

* 제시외 건물면적: 22.00㎡ (약 6.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신한은행 (신OOO)

* 특이사항: 위반건축물

* 건축구조: 시멘트벽돌조 판넬지붕 3층 건물 (1층 일반음식점, 2-3층 주택)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 "오동동문화광장" 남동측에 위치하며, 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 양호합니다.

* 토지형상: 2필 일단의 사다리형 토지로서, 접면도로와는 평탄하나, 연접 토지와는 완경사입니다.

* 도로상태: 동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 24일 신한은행의 근저당 (을3)입니다.

* 경매신청채권자: 신한은행 (을3 근저당권자)

* 등기부채권 총액: 336,074,978원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. (등기부 요약상 지상권 개요만 언급되었으나, 실제 권리 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, "오동동문화광장" 인근에 위치하여 잠재적 유동인구가 있을 수 있습니다.

* 1층 용도: 일반음식점으로 등록되어 있으나, 감정평가 시 폐문으로 인해 내부 확인이 어려웠으며 1층 대부분은 공실로 추정됩니다.

* 상가 활성화: 인근 상권 활성화 정도 및 업종 경쟁력은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "오동동문화광장" 및 인근 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 복합 지역으로 안정적인 생활 기반을 갖추고 있습니다. 빠른 검색 결과상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물:

* 제시외 건물(3-1)은 2017년 8월 17일 무단 증축으로 인한 위반건축물로 지정되었으며, 시정명령이 부과된 상태입니다. 입찰 시 반드시 확인하시고 관련 비용을 고려해야 합니다.

* 본 건물(목록 3번)도 3층 증축 및 1층 용도변경 이력이 있습니다. 등기부상 '시멘트벽돌조'이나, 건축물대장상 '경량철골구조'로 일부 등재되어 있으나 실제 구조는 '시멘트벽돌조 및 경량철골구조' 혼합으로 확인됩니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태, 이용 현황, 관리 상태 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공실 위험: 1층 상가 대부분이 공실로 추정되어, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 시정명령 이행 비용: 위반건축물에 대한 시정명령 이행 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 마산합포구 동성동에 위치한 근린주택으로, 입지 조건은 양호하나 위반건축물, 내부 확인 곤란, 1층 공실 추정 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 권리 관계는 신한은행의 근저당이 말소기준이 되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 317,788,400원이나, 위반건축물 시정 비용 및 내부 수리 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 리스크를 파악하고, 이를 기반으로 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* "오동동문화광장" 인근의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 잠재 수요가 존재합니다.

* 일반상업지역 내 토지로, 향후 지역 개발 또는 재건축 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 317,788,400원입니다.

* 물건의 연식(1991년 준공), 위반건축물 존재 및 시정명령 부과, 내부 확인 곤란, 1층 공실 추정 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 잠재적 리스크 해소 비용 및 시세 대비 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가를 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 제안합니다.

* 실제 입찰가는 입찰 직전 현장 조사 결과 및 유사 물건 시세 동향을 반영하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.