나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600575 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 553-2 유성씨제이나인파크 12층101-1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 남서측 인근에 위치하는 "유성씨제이나인파크" 제12층 제101-1201호로서, 주위는 유성온천역 인근 상업지대로서 각종 근린생활시설, 위락시설, 도시형생활주택 및 대규모 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 유성온천역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 제27층 중 제12층 제101-1201호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 및 외장석재 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서 주상복합아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 광대로에 접하며, 서측 및 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600575 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 553-2 유성씨제이나인파크 12층101-1201호

용도: 아파트

감정가: 706,000,000원

토지면적: 21.15㎡ (약 6.40평)

건물면적: 165.31㎡ (약 50.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 "유성씨제이나인파크" 아파트 12층 101-1201호입니다.

주변은 유성온천역 인근의 활성화된 상업지대로, 각종 근린생활시설, 위락시설, 도시형생활주택 및 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 측면에서는 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 유성온천역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 시내버스 정류장도 가까이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

건축물대장 및 토지이용계획에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트 구조로 지어졌으며, 아파트로 이용 중입니다. 토지는 대체로 부정형의 평지로서 주상복합 아파트 건부지로 사용되고 있습니다.

인접 도로 상황으로는 동측과 북측에 광대로, 서측과 남측에 소로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로1류, 소로2류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성) 등에 해당되어 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

등기부등본 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2018년 2월 28일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을3)이며, 채권금액은 377,400,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 소유권이전등기(갑3, 갑4), 근저당권(을4), 전세권설정(을5), 압류(갑7, 갑11), 가압류(갑10), 임의경매개시결정(갑12) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제가 없습니다.

* 임차인: 연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제가 없습니다.

* 임차인: 주식회사굿리치

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제가 없습니다.

인수되는 보증금은 없습니다 (합계 0원).

등기부상 채권 총액은 524,004,581원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 유성구 봉명동은 유성온천역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에는 다양한 종류의 근린생활시설, 상점, 식당, 위락시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상업시설 이용객 및 배후 주거 수요 측면에서 긍정적인 요소입니다.

단지 자체적으로도 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

주차 시설로는 지상 6대, 지하 12대가 마련되어 있어 총 12대의 주차가 가능하며, 지하에는 전기차 충전기도 8대 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 대전 도시철도 1호선 유성온천역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 광대로 및 대로변에 인접하여 차량을 이용한 시내외 이동이 용이합니다.

주변에 다수의 상업시설이 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

유성온천역을 중심으로 상업지구와 대규모 아파트 단지가 혼재되어 있어, 주거 기능과 상업 기능이 잘 조화된 생활 환경을 제공합니다.

아파트 단지 정보는 다음과 같습니다.

- 아파트명: CJ나인파크 (유성씨제이나인파크)

- 주소: 대전광역시 유성구 봉명동 553-2

- 준공년월: 2008년 1월 11일

- 총 동수: 2개동

- 총 세대수: 168세대

- 최고층수: 27층

- 해당 물건 층수: 12층

6. 잠재적 리스크

지도 검색 결과, 본 물건이 위치한 유성온천역 인근 및 봉명동 일대는 상업지구와 주거지가 혼합된 지역으로, 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지대 특성상 유흥업소 등 민감 시설이 존재할 수 있으므로, 개인적인 선호도에 따라 고려해야 할 부분입니다.

토지 이용 계획상 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 등 건축 관련 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

물건 정보상 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현황 조사 시 점유자 여부 및 관계를 반드시 확인해야 합니다. 다만, 제시된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분류되어 있어 법적 분쟁 가능성은 낮아 보입니다.

건축 사용승인일이 2008년으로 10년 이상 경과하였기에, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 핵심 상업지구에 위치하며, 유성온천역 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 지니고 있습니다.

전체 건물과 토지가 일괄 매각되며, 권리 분석 결과 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태를 유지하고 있습니다.

다만, 임대차 현황이 일부 불명확한 부분이 있어 명도 시 주의가 필요하며, 토지 이용 계획 상 일부 지역 지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성을 인지해야 합니다.

최근 실거래가 데이터를 통해 시세 변동을 파악할 수 있으며, 이는 투자 가치 산정의 중요한 기준이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 유성온천역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 역세권 상업지구의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소될 권리들로 인해 법적으로 복잡한 권리관계가 없어 비교적 안전하게 투자가 가능합니다.

* 편리한 생활 환경: 다양한 상업시설, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주거 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 지역 발전 잠재력: 대전 유성구는 과학 기술 및 연구 개발의 중심지로 지속적인 발전 가능성을 가지고 있으며, 이는 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(165.315㎡)의 실거래가는 2026년 6월 25일에 615,000,000원으로 확인되었습니다.

다른 거래 사례로는 127.509㎡가 539,000,000원에, 170.728㎡가 700,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 706,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가와 유사한 수준이거나 약간 높은 편입니다.

시세 분석 결과, 본 물건의 현재 시세는 약 620,000,000원 ~ 670,000,000원 범위로 추정됩니다.

유찰 가능성과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 650,000,000원 정도의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권리 인수 비용이 0원이므로, 최종 입찰가는 순수 투자 비용으로 산정됩니다.

최종 제안 입찰가: 650,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.