나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50338 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 "강서삼거리" 남동측 인근 준주거지역 내에 위치하며, 인근으로 오피스텔, 대단위아파트단지 및 각종근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 청주시외버스터미널이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2011.12.10) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감. 내 벽 : 타일붙임 및 벽지바름 마감. 창 호 : 샤시창호 마감.

이용상태

본건 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지, 건폐율 70%이하, 용적률 500%이하), 지구단위계획구역(강서지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50338 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 7층 702호

* 건물 명칭: 레지던스 마리

* 용도: 오피스텔 (도시형생활주택/업무시설)

* 감정가: 65,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 9.66㎡ (약 2.92평)

* 토지지분: 9.6612㎡

* 건물면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

* 건물지분: 22.74㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건축물대장상 사용승인일: 2011.12.10

* 총 층수: 8층

* 해당 층수: 7층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임, 내벽 - 타일붙임 및 벽지바름

* 창호: 샤시창호

1.4. 설비 내역

* 기본적인 급배수, 난방, 도시가스 설비 구비

* 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 구비

* 승강기 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 "강서삼거리" 남동측 인근 준주거지역 내에 위치합니다.

* 인근으로 오피스텔, 대단위 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 청주시외버스터미널이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

* 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지입니다.

* 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 본건 필지 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 주거용지 (건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하)

* 지구단위계획구역 (강서지구)

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역 (가축사육 전부 제한구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025.09.08. 웰컴저축은행 가압류)

* 소유권보존: 2011.12.12. (안명수)

* 가압류: 2025.09.08. (웰컴저축은행, 737,326,170원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2026.01.28. (김동규, 63,000,000원) - 인수 (을7)

* 강제경매: 2026.03.24. (김동규, 63,531,900원) - 말소 (청주지방법원 2026타경50338)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김동규 (김OO)

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-03

* 확정일자: 2022-01-03

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 있음 (을구 7번 주택임차권 등기)

* 인수 보증금: 0원 (권리분석 상 합계 0원 기재)

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리보다 늦은 일자에 등기된 가압류 및 강제경매는 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 7번의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 강서동 일대는 준주거지역으로 오피스텔, 아파트 단지, 상가 등이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다.

* "강서삼거리" 인근으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 입주민들의 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 위치입니다.

* 주변 지역에서 재활용 선별 시설과 같은 시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 있으나, 이는 청주시 전반의 이슈로 본건 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설이 현재 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 본 건물은 2011년에 사용승인된 8층 건물로, 해당 호실은 7층에 위치합니다.

* 기본적인 주거 생활에 필요한 설비 (급배수, 난방, 도시가스, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 상가 시설이 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 가장 큰 리스크 요인입니다. 김동규(김OO) 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있으며, 주택임차권 등기까지 마친 상태로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

* 보증금 인수 가능성: 임차인의 보증금 63,000,000원이 배당 순위에 따라 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 실제 낙찰가의 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황에 따라 예상보다 낮은 임대 수익률 또는 시세 하락의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 흥덕구 강서동의 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 건물은 2011년식으로 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 특징이자 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인이 보증금 6,300만원을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 한다는 사실입니다.

* 경매 물건의 특성상 권리 분석 및 잠재적 인수 비용을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강서동 지역은 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 감정가 6,500만원은 주변 시세 대비 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 보증금 고려 필요)

* 오피스텔의 경우, 향후 시세 상승 및 임대 수익률을 고려한 투자 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 오피스텔의 매매 및 임대 사례, 공실률, 향후 개발 계획 등 구체적인 시장 데이터 분석이 필요합니다.

* 또한, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하도록 명시되어 있으나, 본건의 경우 임차인이 보증금 전액 변제를 받지 못할 시 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 존재하므로, 이러한 잠재적 인수 비용까지 고려한 총 예상 매입가를 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.