나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30699 [1] 경기도 김포시 감정동 674 신화아파트 103동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 "감정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물내 제11층 제1102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 광평수 토지로서, "아파트" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(북변택지개발사업), 주거용지(공공주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(2016-10-06)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(북변택지개발사업)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30699 (1)

소재지: 경기도 김포시 감정동 674 신화아파트 103동 11층1102호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (경매개시결정의 채권자)

특이사항: 유동화물건

1.2. 감정평가 내역

감정가: 321,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

건물면적: 84.75㎡ (약 25.64평) (전용면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 "감정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2018년 3월 20일 접수된 우리은행 근저당권 (을6)임.

본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후 순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (별도의 지상권 등은 없는 것으로 확인됨).

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

주의사항: 임대관계는 미상임. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 등을 별도 확인해야 하나, 현재 명시된 인수 보증금이 없으므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 보임. 다만, 금액이 미상인 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요함.

4. 상권분석

본건이 소재한 감정동은 김포시의 일부 지역으로, 아파트 단지와 상가, 단독주택 등이 혼재된 주거지역임. 감정초등학교 인근으로 기본적인 편의시설 및 상권이 형성되어 있어 지역 내 수요를 충족시키고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

감정초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편임.

5.3. 단지 정보

아파트명: 신화아파트 (감정신화)

주소: 경기도 김포시 감정동 674

사용승인일: 1995년 9월 30일

총 동수: 9동 (건축물대장상 총괄표제부상 10개동으로 표기되었으나, 아파트 단지 규모상 9동으로 보는 것이 일반적일 수 있음)

총 세대수: 654세대

최고층: 15층

본건 소재층: 11층

전용면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

주차대수: 총 311대 (지상 12대, 지하 23대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률/행정상 리스크

토지이용계획상 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 25.8.26. ~ 26.8.25.) 등에 해당하여 향후 재건축 또는 개발 시 관련 규제를 받을 수 있음.

6.2. 물리적/권리상 리스크

1995년 준공된 아파트로, 건축된 지 약 30년이 되어 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

총 654세대에 주차대수 311대는 세대당 약 0.47대로, 주차 공간이 부족하여 주차에 어려움이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 조사

주변 지역을 조사한 결과, 특이할 만한 혐오시설(폐기물처리시설, 소각장 등)은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 신화아파트 103동 11층 1102호로, 감정초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호함. 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리분석 대상임. 다만, 1995년에 건축되어 노후화되었고, 세대수에 비해 주차 공간이 부족하다는 점은 고려해야 할 사항임. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 주거지로서의 기능은 충분히 수행하고 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리관계가 명확함.

* 우수한 입지: 김포시 감정동 내 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 교육환경이 좋음.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 가능성 및 신축 아파트 공급 등에 따라 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.75㎡)의 신화아파트 매매가는 2026년 5월~7월 기준으로 최저 27,500,000원 (5층), 최고 32,000,000원 (9층) 수준에서 거래되었음. 본건은 11층으로 비교적 좋은 층에 해당하며, 감정가는 321,000,000원임.

시세 추정:

최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 29,000,000원에서 32,000,000원 사이로 판단됨. 감정가 32,100,000원은 최고 실거래가와 유사한 수준임. 11층이라는 점을 감안할 때, 경쟁 상황에 따라 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있음.

예상 입찰가:

현 시세기준으로 보수적인 접근 시 31,000,000원에서 32,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

경쟁이 치열할 경우, 감정가인 32,100,000원 이상으로 입찰가가 결정될 수 있음.

따라서, 예상 입찰가를 31,800,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.