나이스옥션 법원경매 부천 2026타경109 [1] 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 4층 409호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동에 소재하고, "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 409호이며, 외벽 : 복합판넬, 강화유리 등 마감 창호 : 샷시 창호

이용상태

"공장(지식산업센터)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지이며, "공장,제1종근린생활시설" 건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경109 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 4층 409호

신 주소지: 경기도 김포시 태장로 755 (장기동)

건물명: 김포 한강신도시 GTower 1동 409호

용도: 지식산업센터 (공장), 제1종근린생활시설

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 236,000,000원

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

토지 지분: 20.4233㎡ (약 6.18평)

건물면적: 67.64㎡ (약 20.46평)

건물 지분: 67.635㎡ (약 20.46평)

1.4. 매각 조건

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

물건명세서 작성일: 2026년 07월 31일

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치하며, "경기김포경찰서" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: none]

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다. [cite: none]

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다. [cite: none]

3. 건물 정보

3.1. 건물 개요

김포 한강신도시 GTower 1동에 속한 4층 409호입니다.

총 건물 층수는 지상 7층, 지하 3층으로 구성되어 있습니다. [cite: none]

건축 허가일은 2017년 11월 30일이며, 사용 승인일은 2019년 10월 23일입니다. [cite: none]

대지 면적은 5,160.70㎡이며, 건폐율 59.7%, 용적률 371.71%입니다. [cite: none]

총 연면적은 31,052.80㎡ 규모입니다. [cite: none]

3.2. 구조 및 상태

철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다. [cite: none]

외벽은 복합판넬 및 강화유리로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. [cite: none]

3.3. 설비 현황

위생설비, 급·배수시설, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있습니다. 다만, 설비의 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인이 필요합니다. [cite: none]

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기말소(2019-11-11 접수, 주식회사포시즌스)가 말소되었습니다. [cite: none]

말소기준권리인 근저당권이 신한은행 앞으로 2019년 11월 11일에 채권액 213,600,000원으로 설정되어 있습니다. [cite: none]

현재 진행 중인 임의경매 개시 결정은 신한은행이 채권자로서 2026년 3월 24일에 161,471,411원을 원인으로 신청한 것입니다. [cite: none]

등기부채권 총액은 213,600,000원입니다. [cite: none]

4.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사기가글로벌, 김우람

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자(사업일자): 2024년 01월 11일

확정일자: 2026년 05월 04일

배당신고일자: 2026년 05월 06일

대항력: 없음 [cite: none]

4.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리는 신한은행의 근저당권(2019.11.11. 접수)으로, 경매로 인해 근저당권 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. [cite: none]

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원 [cite: none]

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포 한강신도시 GTower는 계획된 신도시 내 복합 용지(지식산업센터, 근린생활시설 등)에 조성된 건물입니다. 주변으로 공동주택 및 상업시설이 함께 발달하고 있어, 업무 및 상업 활동을 위한 잠재력이 있습니다. [cite: none]

5.2. 상업 시설 잠재력

지식산업센터의 특성상 입주 기업들의 수요가 상권의 주요 동력이 될 것으로 보이며, 제1종근린생활시설 용도 또한 포함하고 있어 다양한 업종의 상가 입점이 가능합니다. 차량 접근성과 인근 버스정류장 등 교통 여건은 비교적 양호한 편입니다. [cite: none]

6. 생활 정보

6.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 경기김포경찰서가 위치해 있으며, 주위 환경이 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 및 업무 편의시설 접근이 가능합니다. [cite: none]

6.2. 주거 및 업무 환경

신도시에 위치하여 전반적인 도시 기반 시설이 잘 갖추어져 있는 편입니다. 다만, 공장 및 지식산업센터가 혼재하는 지역 특성상 업무 환경에 더 적합할 수 있습니다. [cite: none]

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관련 불확실성

임대 관계가 현재 파악되지 않고 있어, 인수되는 임차인이 있는지 또는 기존 임대차 계약의 승계 여부에 대한 확인이 필요합니다. (본건 임차인은 대항력 없음) [cite: none]

7.2. 법규 및 행정적 제약

토지이용계획 상 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등에 해당하여 향후 건축 등 관련 행위 시 항공 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다. [cite: none]

7.3. 건물 상태 불확실성

건물 설비의 정상 작동 여부가 입찰 참가 시 별도 확인이 필요하므로, 사전 점검이 필수적입니다. [cite: none]

8. 종합 의견

본건은 김포 한강신도시 내 지식산업센터로, 아파트 단지 및 상업 시설과 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계 미상, 공항 관련 법규 제한, 건물 설비 상태 확인 필요성 등은 투자 결정 전 반드시 추가적인 검토가 요구됩니다. [cite: none]

9. 투자 포인트

* 김포 한강신도시에 위치하여 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 지식산업센터 및 제1종근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 건물까지 차량 접근성이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰자는 감정가 및 주변 시세를 참고하여 본인의 투자 전략에 맞는 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다. [cite: none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.