나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30673 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 605-11 토담하이츠빌 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동소재 부천남중학교 북서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호로서 외벽:드라이비트 마감. 창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30673 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 605-11 토담하이츠빌 가동 2층202호

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

토지 면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

건물 면적: 55.50㎡ (약 16.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사리드코프 (추정)

특이사항: 토지거래허가구역 (2026년 8월 25일까지)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 소재하며, 부천남중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

본건 건물은 남측 및 서측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 19일에 접수된 주식회사리드코프의 근저당권입니다.

일반적으로 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 소유권 이전은 강춘환(2003년), 정보라(2010년), 김문정(2021년, 증여) 순으로 이루어졌습니다.

임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 임대 관계는 미상입니다.

임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 얼마이든 인수 또는 명도에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 불분명하여 현장 조사를 통한 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 송내동은 주거 지역이 밀집한 곳으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권은 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

다세대주택과 아파트가 혼재된 지역으로, 배후 수요는 일정 수준 확보된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 부천남중학교, 샛별유치원, 성주초등학교가 인근에 위치하며, 이들 학교는 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

부대 시설: 건물 내 주차 공간(기계식 주차 6대)이 있으나, 주차 대수에 비해 주차 환경이 넉넉하지 않을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수 후 전매 등에 제한이 있을 수 있으며, 경매로 인한 소유권 이전 시에도 허가 절차에 대한 사전 확인이 필요합니다.

건축물 노후도: 2002년에 건축된 건물로, 건물이 노후화됨에 따라 향후 수리 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가 대비 시세: 감정가가 1억 8,100만원으로 책정되어 있으나, 유사 면적의 최근 실거래가(1억 5,500만원)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 낙찰가 결정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

임대차 미상: 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

혐오시설: 현재까지 일반적인 정보 검색으로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 반드시 현장 임장을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 토담하이츠빌 가동 2층 202호 다세대주택으로, 2002년에 건축되어 올해로 24년차를 맞이합니다.

지역 내 주요 도로와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 학교와 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거 가치는 무난한 편입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 정보가 미상이고 토지거래허가구역 지정이라는 특이사항이 존재합니다.

감정가 1억 8,100만원 대비 유사 면적의 최근 실거래가(1억 5,500만원)를 고려할 때, 가격적인 측면에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

주거 선호도 높은 지역: 부천시 소사구 송내동은 안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

편리한 교통망: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성도 양호하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 향후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

합리적인 가격 형성 가능성: 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 만큼, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 유리한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 181,000,000원

최근 유사 면적(56.9㎡) 실거래가: 155,000,000원 (한마음아트빌(B동))

최근 대형 면적(72.14㎡) 실거래가: 260,000,000원 (송원씨티홈)

본건은 건물 면적 55.50㎡로, 유사 면적인 56.9㎡ 물건이 1억 5,500만원에 거래된 사례를 고려할 때, 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 사이의 가격대가 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 감정가가 1억 8,100만원으로 책정된 점을 감안하면, 입찰 참여 시에는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 1억 4,500만원 ~ 1억 6,300만원을 고려하는 것이 합리적인 범위로 판단됩니다.

최종 입찰가는 법원 현황 조사, 임장 결과, 권리관계 재확인, 유사 물건 시세 변동 추이 등 종합적인 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.