나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502358 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-6 플로렌스빌 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청마로93번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "완정역" 등이 소재함.

건물의 구조

2013년 12월에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 2층 202호로서, 외벽: 벽돌, 드라이비트 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2013-12-24)

이용상태

공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06 -08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대 보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08 -22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용 도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502358 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1083-6 플로렌스빌 101동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

토지지분: 26.86㎡ (약 8.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.21㎡ (약 14.28평)

건물지분: 47.21㎡ (약 14.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 청마로93번길에 위치하며, 주위는 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "완정역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

2013년 12월 24일 사용 승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다.

외벽은 벽돌, 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시 이중창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용 상태

공동주택(단지형 다세대주택)으로 현재 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역(당하지구)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 절대 보호구역(서부교육지원청)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

2.9. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

2.10. 기타 참고 사항

임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을5: 2024년 6월 4일 접수된 박창민 소유의 주택임차권(130,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 갑4: 2021년 7월 9일 접수된 김인숙 소유권 이전

* 갑5: 2021년 11월 1일 접수된 김동진 소유권 이전

* 갑6: 2024년 3월 14일 접수된 김용석 소유권 이전(매매)

* 갑7: 2024년 9월 9일 접수된 서구(인천광역시) 압류는 말소되었습니다.

* 갑8: 2026년 3월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(135,000,000원)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 130,000,000원

* 전입일자/사업일자: 2020년 4월 27일

* 확정일자: 2020년 4월 27일

* 배당신고일자: 2024년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ) - 보증금 증액분

* 보증금: 135,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 전입일자/사업일자: 2020년 4월 27일

* 확정일자: 2022년 4월 27일

* 배당신고일자: 2026년 5월 23일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박 (박창민)

* 보증금: 130,000,000원

* 전입일자/사업일자: 2020년 4월 27일

* 확정일자: 2020년 4월 27일

* 배당신고일자: 2024년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박 (박창민) - 보증금 증액분

* 보증금: 135,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 전입일자/사업일자: 2020년 4월 27일

* 확정일자: 2022년 4월 27일

* 배당신고일자: 2024년 6월 4일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

3.4. 유치권

2026년 5월 11일, 주식회사 골드문플러스로부터 공사대금 6,270,000원의 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택입니다. 최근 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 7월, 당하동 1043-1 소재 70.38㎡(약 21.29평) 다세대주택이 135,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 634만원입니다.

* 2026년 7월, 당하동 1084-2 소재 34.942㎡(약 10.57평) 다세대주택이 179,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 1,693만원입니다.

* 2026년 7월, 당하동 1080-17 소재 31.548㎡(약 9.54평) 다세대주택이 133,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 1,403만원입니다.

(참고: 제공된 JSON 데이터상의 거래 금액은 10,000단위로 표기되었으며, 면적은 전용면적으로 가정하여 분석하였습니다.)

4.2. 본건과 시세 비교

본건은 건물면적 47.21㎡ (약 14.28평)이며, 2013년 12월 사용승인되었습니다.

주변 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 면적이 비슷한 물건과의 비교를 통해 시세 파악이 중요합니다.

JSON 데이터의 시세는 다소 편차가 크지만, 2011년 건축된 34.942㎡(약 10.57평) 물건이 179,000,000원에 거래된 사례(평당 약 1,693만원)와 2017년 건축된 31.548㎡(약 9.54평) 물건이 133,000,000원에 거래된 사례(평당 약 1,403만원)를 참고할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(130,000,000원)보다 높을 것으로 예상됩니다.

평당 시세를 평균적으로 약 1,500만원으로 가정할 경우, 본건(47.21㎡)의 적정 시세는 약 214,000,000원 (47.21㎡ * 15,000,000원/㎡) 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에는 학교, 아파트 단지, 단독주택 등이 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 인근에 버스 정류장과 지하철 완정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 본건 인근 지역에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 중심의 생활권으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 6,270,000원의 유치권 신고가 접수되었으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택 용도 취득에 한해 허가 구역으로 지정되어 있으나, 국내 매수자에게 미치는 영향은 제한적일 수 있으나 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유자가 있을 경우 명도에 대한 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 파악된 임차인들의 대항력이 없는 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2013년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 감정가는 130,000,000원으로 책정되었습니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 소유권 이외의 권리를 인수하지 않아 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인 현황에서도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 6,270,000원의 유치권 신고가 접수되었고 성립 여부가 불분명한 점은 주의해야 할 리스크 요소입니다. 또한 토지거래허가구역 지정 여부도 확인이 필요합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 대중교통 이용 편리, 생활 편의시설 인접

* 비교적 신축 건물: 2013년 사용 승인으로 양호한 건축 연도

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 권리 소멸, 대항력 있는 임차인 없음

* 감정가 대비 높은 시세: 주변 시세 대비 저평가된 감정가로 투자 수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 실질적인 시장 가치는 약 214,000,000원 수준으로 추정됩니다.

유치권(6,270,000원)의 성립 여부가 불분명한 점을 고려하더라도, 감정가와 시세 간의 상당한 격차를 고려할 때 충분한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 유치권 리스크 및 명도 등 기타 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근하되, 시세 차익을 극대화할 수 있는 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.