나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502375 [1] 인천광역시 남동구 간석동 108-7 세븐시티 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 약산초등학교 서측 인근에 위치하는 오피스텔 및 다세대주택 건물인 세븐시티 5층 501호로서 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린 생활시설, 업무시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 간석오거리역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 14층 건물내 5층 501호로서 외벽: 시멘트몰탈위 수성페인트 및 타일붙임 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감, 창호: PVC이중 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 북서하향 완경사의 부정형 토지로서 오피스텔, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측, 서측으로 폭 약8미터, 폭 약6미터, 폭 약4미터내외의 포장도로에 3면이 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀 억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2024년4월5일 주택임차권이 등기 되어 있음. (임차보증금:금230,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502375 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 108-7 세븐시티 5층501호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 12.23㎡ (약 3.7평)

* 건물면적: 78.94㎡ (약 23.9평)

* 감정가: 2억 3천만원 (230,000,000원)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 약산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린 생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 생활 환경이 양호합니다.

* 교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변에 약산초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매물건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502375)이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 상 을구 1번 순위 주택임차권(정예나, 2억 3천만원)이 등기되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력이 없으며, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 등기부채권액은 2억 3천만원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 '세븐시티' 오피스텔은 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 7월 9일: 전용면적 78.94㎡ (약 23.9평) 물건이 1억 8천만원에 중개 거래되었습니다.

* 2023년 12월 15일: 전용면적 72.31㎡ (약 21.9평) 물건이 2억 1천만원에 직거래되었습니다.

* 본건(78.94㎡)과 동일 면적의 최근 매매가는 1억 8천만원 수준으로 파악되며, 더 큰 면적의 경우 2억 1천만원 수준까지 거래된 사례가 있습니다. 현재 감정가는 2억 3천만원입니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트조 평지붕 14층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔(501호)입니다.

* 총 56세대로 구성되어 있으며, 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 주변에 차량 접근이 가능한 포장도로(남측, 동측, 서측 각 8m, 6m, 4m 내외)에 접해 있어 도로 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부 상 주택임차권(정 )이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 확인되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 등 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 상대보호구역, 토지거래허가구역(외국인 한정) 등 일부 제한사항이 존재하나, 오피스텔 매매/임대에 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

* 인천 남동구 간석동 108-7번지 인근 지역에 대해 조사한 결과, 유해하거나 혐오스러운 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교, 상업시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 오피스텔입니다.

* 건물 상태 또한 양호하며, 권리관계 또한 임차인의 대항력이 없어 비교적 깨끗한 편입니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 적정 수준의 입찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 높은 환금성 및 안정적인 임대 수요 기대.

* 오피스텔/다세대주택 혼합 건물로 지역 내 꾸준한 수요 존재.

* 대항력 없는 임차권으로 인한 권리관계의 명확성 (HUG 처리 확인 필수).

* 비교적 최신 건물(2019년 준공)로 즉시 사용 및 임대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현 시세 및 최근 거래 동향, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

* 동일 면적 78.94㎡의 최근 실거래가(2024년 7월)가 1억 8천만원이며, 더 작은 면적의 거래가 2억 1천만원, 감정가가 2억 3천만원임을 감안할 때, 시장 가격 상승세를 고려하여 보수적으로 접근하되 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 중요합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 2억 1천 5백만원에서 2억 2천 5백만원 사이를 권장합니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 현장 방문 시 파악된 추가 정보, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.