나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502380 [1] 인천광역시 서구 검암동 664-1 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대로 이루어져있으며,주거환경은 보통정도 입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 10분 정도 거리에 인천2지하철 '검바위역'이 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 외장타일 등 마감, 창 호 : PVC 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택(디에스리치빌)부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

대상부지 서측으로 폭 약 12미터 정도, 남측 및 북측으로 폭약 10미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과 문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 (과밀억제권역) <수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502380 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 664-1 1동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 52.13㎡ (약 15.77평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 1.1. 입지조건

* 위치: 인천시 서구 검암동 "대인고등학교" 서측 인근에 위치.

* 주위환경: 대상물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대. 주거환경은 보통 수준.

* 교통: 제반 차량 출입 용이. 인근에 노선버스정류장 소재. 도보 약 10분 거리에 인천2호선 '검바위역' 소재하여 교통사정은 무난한 편.

* 도로: 대상부지 서측 폭 약 12미터, 남측 및 북측 폭 약 10미터 내외 도로에 접함.

3. 1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7 (주택도시보증공사의 가압류, 2023-10-31 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 을구 순위 5번 주택임차권등기(진보라, 155,000,000원)는 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (진 )

보증금: 162,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-16

확정일자: 2020-09-18

대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 255,000,000원

* 강제경매 채권자: 주택도시보증공사 (162,000,000원)

4. 1.3. 상권분석

* 주거지대 형성: 대상 물건은 소규모 공동주택이 밀집된 주거지역에 위치.

* 배후수요: 인근 단독주택 및 공동주택 거주자들을 배후수요로 확보.

5. 1.4. 생활정보

* 교육시설: 서측 인근에 '대인고등학교' 위치.

* 교통시설: '검바위역'(인천2호선) 도보 약 10분 거리. 버스정류장 인근 소재.

* 편의시설: 명시적 언급 없으나, 주거지대로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됨.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 표시되어 있어, 내국인 취득 시에는 문제가 없을 것으로 보이나 관련 법규 확인 필요.

* 임대관계 미상: 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대차 관계 확인 불가. 명도 저항이나 추가적인 권리 관계가 있을 가능성 배제 불가.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 복잡한 채권 및 임차권 관계가 경매에 영향을 미칠 수 있으며, 관련 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토 필요.

7. 1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 검암동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 인근에 지하철역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 0원)

* 다만, 임대관계 미상 및 토지거래허가구역 지정(외국인 관련) 등 일부 확인되지 않은 사항이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 인천2호선 '검바위역' 인근 위치.

* 양호한 주거 환경: 소규모 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경.

* 권리관계 안전성: 인수되는 권리 부담이 없는 것으로 판단됨.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 168,000,000원입니다.

* 제공된 최근 실거래가 정보(2026년 1월) 분석 결과, 인근 다세대주택은 전용면적 30.72㎡가 9,300만원(약 3.03억원/3.3㎡), 62.67㎡가 17,900만원(약 2.86억원/3.3㎡), 72.87㎡가 18,300만원(약 2.51억원/3.3㎡)에 거래되었습니다.

* 본 물건의 건물면적은 52.13㎡(약 15.77평)이며, 이를 최근 실거래가 평균 평당가(약 2.80억원/3.3㎡)로 환산 시 약 145,810,000원의 시장가치를 추정할 수 있습니다.

* 유사 조건(4층)으로 거래된 62.67㎡ 물건이 17,900만원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 시장가치는 1억 5천만원 내외로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하되, 임대관계 미상 및 토지거래허가구역(외국인 관련) 등의 잠재적 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.