나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60784 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-13 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 주거나지, 소규모 창고 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조경사지붕 4층 중 3층 301호로서 사용승인일:2015.08.28 외벽:스톤코트 마감, 인조석 붙임 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로 부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 건물 벽체에 207동으로 표시되어있습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이하진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.08.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경60784 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-13 3층 301호

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 301호

사용승인일: 2015년 08월 28일

1.4. 면적

토지 면적: 62.86㎡ (약 19.02평)

건물 면적: 54.32㎡ (약 16.43평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각물건

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 감정가

133,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북서쪽 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 나대지, 소규모 창고 등이 혼재된 주거 및 개발지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거지역), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(고양시) 2025년 06월 25일

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 이

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 18일

확정일자: 2021년 08월 09일

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 양도 전 주택임차권자인 이 와 관련하여, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 요약

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인 이 의 경우 대항력이 없으며 HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

주변이 다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 주거지역으로 형성되어 있어, 주거 편의시설이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(54.88㎡ ~ 57.43㎡)의 다세대주택이 2026년 1월부터 5월 사이 100,000,000원에서 108,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 건물 면적(54.32㎡)과 유사하며, 2012년 ~ 2014년 사이에 건축된 건물들입니다. 본건은 2015년 준공되어 건축 연도가 약간 더 신축임을 감안할 때, 현재 시세는 평당 약 600만원 ~ 640만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 벽제초등학교, 사리현초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주거지역 인근으로 기본적인 편의시설(마트, 상점 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, HUG의 인수조건 변경 확약 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 주요 특징

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 2015년식 다세대주택 3층 301호입니다. 건물의 전용면적은 54.32㎡(약 16.43평)이며, 감정가는 133,000,000원입니다.

7.2. 권리관계 명확성

신청채권자의 강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 예정입니다. 특히 임차인 이 의 경우 대항력이 없으며, HUG의 조건 변경 확약으로 인해 보증금 150,000,000원에 대한 낙찰자의 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 이 점은 본건의 가장 큰 투자 포인트 중 하나입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차인 보증금 미인수 가능성

HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인의 거액 보증금 150,000,000원을 인수하지 않아도 될 가능성이 매우 높습니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2015년 준공으로 주변 유사 건물 대비 건축 연도가 최신에 속합니다.

8.3. 입지 개선 가능성

사리현동 지역은 지속적인 개발 및 교통망 개선으로 인해 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

주변 유사 면적(54.88~57.43㎡)의 다세대주택이 2026년 1월~5월 사이 100,000,000원에서 108,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(54.32㎡)의 시장 가치는 약 100,000,000원에서 108,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다. 감정가 133,000,000원과는 차이가 있습니다.

9.2. 권리관계 고려 입찰가 제안

임차인의 보증금 150,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 감안하고, 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근한다면, 118,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 거래가보다는 높지만 감정가보다는 낮은 합리적인 수준으로, 물건의 가치와 경매 시장 상황을 고려한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.