나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60778 [1] 경기도 파주시 문발동 560 숲속길마을동문굿모닝힐 304동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문발동 소재 ‘문발초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제8층 제802호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘아파트’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, ‘아파트’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 노폭 약 25m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외, 본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) (소3-15(특))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-7(집))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중3-7 (집))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-10)(2024.12.10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 파주시 문발동 560번지 숲속길마을동문굿모닝힐 304동 8층802호 아파트 경매 물건에 대한 종합적인 분석을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60778 (1)

소재지: 경기도 파주시 문발동 560 숲속길마을동문굿모닝힐 304동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 352,000,000원

토지면적: 67.73㎡ (약 20.49평)

토지지분: 67.728㎡

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) - 전용면적

건물지분: 84.881㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상상인저축은행 (등기부상 근저당권자)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 문발동에 위치하며, ‘문발초등학교’ 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 12층 건물 중 제8층 제802호에 해당합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽은 미상, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 이용상태

공부상 ‘아파트’로 등재되어 있으며, 실제 현황도 아파트 용도로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있는 것으로 조사되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로에 대비하여 대체로 등고평탄한 부정형의 토지 위에 ‘아파트’ 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

물건의 북서측으로는 약 25m, 남동측으로는 약 20m, 동측으로는 약 10m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로가 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 특정 주택 유형을 취득할 경우에 적용되는 사항으로 일반적인 내국인 매수자와는 무관합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (접수일자: 2019-10-25, 권리금액: 186,600,000원)입니다. 이 권리를 포함하여 그 이후에 등기된 모든 권리(근저당권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 306,600,000원 (근저당권 186,600,000원 + 상상인저축은행 근저당권 120,000,000원)으로, 이는 낙찰 시 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 별도로 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 존재 가능성이 명시되어 있으나, 관련 등기사항은 확인되지 않음)

* 임차인 현황

임차인: 유현승

보증금: 30,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2024-06-25

확정일자: 2026-04-16

배당신고일자: 2026-06-01

대항력: 없음 (전입일자, 확정일자, 말소기준권리 접수일자 등을 종합적으로 고려했을 때 대항력이 없음.)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 유현승의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 숲속길마을동문굿모닝힐 아파트 단지는 파주시 문발동에 자리하고 있습니다. 단지 인근에는 문발초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권으로서의 기본적인 조건을 충족합니다. 또한, 인근 공원은 쾌적한 생활 환경을 제공하며, 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 파주 지역의 지속적인 개발 계획 및 교통망 개선 등의 호재는 향후 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 문발초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설에 마트, 병원, 은행 등 필수적인 편의시설이 입점해 있습니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장에서 광역 및 시내버스를 이용할 수 있으며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

* 주차: 본 아파트 단지의 총 주차 대수는 77대로 파악됩니다. (JSON 정보 기준: 지상 12대, 지하 65대) 이는 총 세대수(382세대)에 비해 현저히 부족하여 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

* 녹지/공원: 인근 공원 이용이 가능하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 주차 공간 부족: 아파트 총 세대수 대비 주차 대수가 부족하여 입주민 간 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

* 가격 괴리: 최근 실거래가 최고가(320,000,000원)와 감정가(352,000,000원) 간에 차이가 존재하므로, 정확한 시세 파악 후 입찰가 결정이 중요합니다.

* 관리 사무소 연락처: 031-939-1002. 관리 관련 사항은 직접 문의를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 파주시 문발동 소재 숲속길마을동문굿모닝힐 아파트 304동 8층 802호로, 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없는 물건입니다. 임차인의 대항력이 없으며, 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 주변 입지 및 생활 편의시설도 양호한 수준이며, 최근 부동산 시장의 상승세를 감안할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 주차 공간 부족 문제와 감정가와 실거래가 간의 격차는 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 파주 지역의 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 아파트 매매 시장의 상승세를 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 352,000,000원

* 최근 실거래가 최고가: 320,000,000원 (2026년 6월)

* 최근 실거래가 평균가: 약 287,300,000원

* 시장 추세: 상승세

* 인수 보증금: 0원

종합적인 시장 분석 및 본 물건의 권리 상태, 향후 전망 등을 고려하여, 예상 입찰가는 340,000,000원 으로 산정합니다. 이는 최근 시장 가격 추세를 반영하고 감정가와의 괴리를 고려한 경쟁력 있는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.