나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60780 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 444-18 동진타운 105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2012.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽: 돌붙임 마감 및 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, ‘다세대주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 대상물건 일련번호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 대상물건 일련번호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 대상물건 일련번호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 대상물건 일련번호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 대상물건 일련번호(6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60780 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 444-18 동진타운 105동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당 및 임의경매 개시)

특이사항: 공동담보 물건

2. 건물 및 토지 정보

2.1. 건축물 현황

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제201호

건축년도 (사용승인일): 2013년 11월 7일

외 벽: 돌붙임 마감 및 치장벽돌쌓기 마감

내 벽: 미상

창 호: 하이샷시 창호 등

2.2. 토지 현황

토지면적: 60.18㎡ (약 18.20평)

토지지분: 60.17625136612021㎡ (약 18.20평)

토지 이용 상태: '다세대주택' 건부지로 이용 중. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지.

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 대상 물건 남동측으로는 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 내유초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주위로 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기사항 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김은지(2014.12.22), 우영진(2016.09.20), 차영훈(2020.03.18)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023.10.20, 44,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 농협은행 (2025.05.23, 30,422,221원) - 말소

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2026.03.26, 43,849,242원)

* 압류: 고양시 (2026.06.30) - 말소

총 등기부채권액은 74,422,221원입니다.

4.2. 채권자 및 채무 내역

주요 채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 근저당과 임의경매를 신청한 주체입니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 인수해야 할 임차보증금이 없음을 의미하며, 경매 절차를 통해 소유권을 취득하는 경우 해당 임차인과의 관계는 인수되지 않습니다.

4.4. 소멸 및 인수 권리 분석

말소기준권리인 2023년 10월 20일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 명시된 가압류 및 압류 등기 또한 말소 예정으로 확인되어, 매수인은 깨끗한 권리 상태의 소유권을 취득하게 됩니다. 임차인의 경우 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

5. 시장 분석

5.1. 최근 실거래가 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대 주택들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일: 경기도 고양시 덕양구 내유동 653-2, 양지그린타운, 2002년식, 45.68㎡ (약 13.8평) 전용 면적, 45,000,000원에 거래.

* 2026년 7월 2일: 경기도 고양시 덕양구 내유동 589-14, 위너스빌 103동/104동, 2017년식, 45.37㎡ (약 13.7평) 전용 면적, 107,000,000원에 거래.

* 2026년 7월 2일: 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-75, 블루캐슬 3동, 2013년식, 45.19㎡ (약 13.7평) 전용 면적, 125,000,000원에 거래.

5.2. 평형별 시세 비교

본 물건은 건물면적 51.28㎡ (약 15.51평)입니다. 비교 사례들의 전용 면적은 약 45㎡ 내외입니다.

* 2013년식 블루캐슬 (45.19㎡)이 125,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건(2012년 건축, 51.28㎡)의 시장 가치는 이보다 높을 수 있습니다.

* 2017년식 위너스빌 (45.37㎡)이 107,000,000원에 거래된 것은 건축 연도 차이 또는 다른 개별 요인으로 보입니다.

5.3. 감정가 대비 시세 분석

본 물건의 감정가는 145,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 물건 중 2013년식 블루캐슬(45.19㎡)의 실거래가(125,000,000원)를 본 물건의 면적(51.28㎡)에 비례 적용 시, 약 141,800,000원의 가치를 추정할 수 있습니다. 이는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 그러나 2017년식 위너스빌의 거래가를 적용하면 약 120,900,000원으로, 감정가 대비 시세가 낮은 편으로 볼 수도 있습니다. 따라서 현재 감정가는 시장 최고가 수준에 책정된 것으로 보입니다.

6. 생활 편의 및 환경

6.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 인프라는 확보되어 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 용도

대상 물건은 계획관리지역 내에 있으며, '다세대주택' 용도로 이용 중입니다. 이는 주거 목적의 이용에 적합한 토지 이용 계획을 가지고 있음을 의미합니다.

6.3. 개발 계획 및 제한 사항

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone)으로 지정되어 있습니다.

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)에 접하여 있어 도로 접근성은 양호합니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트) 토지에 한해 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크 분석

7.1. 권리상 리스크

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다. 임차인의 보증금 인수 위험 또한 없는 것으로 파악됩니다.

7.2. 물리적/환경적 리스크

건물 자체의 노후화(2013년 사용승인)는 일반적인 수준이나, 향후 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다. 내벽 마감 상태는 미상으로, 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

7.3. 기타 리스크

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상에게는 해당되지만, 일반적인 내국인 거래 시에는 문제가 되지 않습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설(내유초등학교) 및 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 양호합니다. 권리 분석 상 인수해야 할 부담이 전혀 없으며, 매각으로 인해 권리 관계가 깨끗하게 정리되는 장점이 있습니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 평가된 점은 입찰 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 명도 관련 위험이 최소화됩니다.

* 양호한 입지: 학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 잠재적 가치: 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 145,000,000원입니다.

주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가를 분석한 결과,

2013년식 45.19㎡의 거래가가 125,000,000원이었으며, 이를 평당 약 914만원 수준으로 환산할 수 있습니다.

본 물건의 면적은 51.28㎡ (약 15.51평)이므로, 평당 914만원을 적용하면 약 141,800,000원의 시세가 추정됩니다.

하지만 2017년식 45.37㎡의 거래가가 107,000,000원으로, 평당 약 780만원 수준으로 거래된 사례도 존재합니다. 이를 적용하면 약 121,000,000원의 시세 추정이 가능합니다.

감정가는 145,000,000원으로, 시장 가격의 상단부에 위치합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시장 가격 범위를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 125,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 시장 시세 범위를 고려하면서도 감정가 대비 합리적인 할인율을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.