나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60800 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-20 한울하임 121동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 다세대주택 2개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 220,000,000원, 전입일자 2021.5.3. 확정일자 2021.4.1.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60800 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-20, 한울하임 121동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 57.98㎡ (약 17.54평)

토지지분: 57.98㎡ (약 17.54평)

건물면적: 60.65㎡ (약 18.35평)

건물지분: 60.65㎡ (약 18.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 송OO)

건물명: 한울하임

준공년도: 2017년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재된 주택지대입니다.

"양일초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 송OO입니다.

말소기준권리는 남서울농업협동조합의 가압류(2024.09.26)입니다.

등기부상 주요 권리로는 을구 1번 주택임차권 등기가 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

주택임차권 등기 상세내역:

권리자: 송

임대차보증금: 220,000,000원 (등기사항 기준)

전입일자: 2021년 5월 3일

확정일자: 2021년 4월 1일

권리분석: 대항력 있음, 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

임차인 현황:

* 송

보증금: 280,000,000원 (등기사항 220,000,000원과 차이 발생 가능성)

차임: 0원

전입일자: 2021-05-03

확정일자: 2021-04-01

배당신고일자: 2025-04-22

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위이며, 보증금 중 일부 또는 전부가 배당되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다.

* 오

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원

전입일자: 2022-10-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이지만 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 금액을 특정하기 어렵습니다. 이에 대한 주의가 필요합니다.

주의사항: 을구 1번 임차권등기와 관련하여, 임대차보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 인수 부담입니다.

총 등기부채권액: 968,727,016원.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 주변에 다세대주택과 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업적 기능보다는 주거 기능이 강한 지역으로 판단됩니다.

별도의 상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로, 풍부한 상권을 기대하기는 어렵습니다.

하지만 인근 초등학교와의 근접성은 지역 내 소규모 상권 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 양일초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 차량 진입이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 기본적인 주거 생활이 가능한 수준으로 예상됩니다.

건물 내 설비: 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수될 수 있는 높은 금액의 임차보증금(220,000,000원)입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 이를 인수해야 합니다.

또한, 대항력이 있으나 보증금 등 금융 정보가 불분명한 임차인(오 )의 존재는 추가적인 인수 위험을 내포합니다.

주변의 소규모 공장 및 창고, 임야 혼재는 주거 쾌적성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상의 각종 제한사항(가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 소재 다세대주택으로, 준공된 지 약 9년 된 비교적 신축 건물입니다.

그러나 현재 등기부상 인수되는 임차권 등기 보증금 220,000,000원과 대항력 있는 임차인(오 )의 존재는 본건의 가치를 크게 하락시키거나, 매수인의 총 인수 비용을 감정가 대비 매우 높게 만들 수 있는 치명적인 요인입니다.

강제경매 채권자가 임차인인 점, 그리고 임차인 관련 정보(보증금 차이, 정보 불분명 임차인)의 불확실성으로 인해 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

상대적으로 신축 건물이므로 노후화로 인한 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

인수해야 할 보증금 액수가 크지만, 만약 이 금액이 배당에서 전액 충당될 경우, 경매 감정가 이하 또는 유사한 수준으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 매우 낙관적인 시나리오입니다.)

고양시 내 위치하여 수도권의 기반시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 가장 큰 리스크는 매수인에게 인수될 수 있는 220,000,000원의 임차보증금입니다.

감정가 248,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 최대 적정 입찰가로 산정하는 것이 보수적인 접근입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 28,000,000원 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 해당 보증금을 전액 인수한다고 가정했을 때, 감정가를 초과하지 않기 위한 산정이며, 실제 시장가치 및 인수되는 보증금의 배당 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가를 볼 때, 본건과 유사한 크기의 다세대주택은 110,000,000원 ~ 127,000,000원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. 만약 인수 보증금 220,000,000원을 매수인이 부담해야 한다면, 최근 실거래가 수준으로는 투자가치가 매우 낮아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.