나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1330 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 135-10 채움채2단지 401동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제401동 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장 벽돌 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(공동주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지 내 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외각 공도와 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경1330 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 135-10 채움채2단지 401동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

1.3. 면적 정보

건물면적: 63.48㎡ (약 19.2평)

건물지분: 63.48㎡ (약 19.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지면적: 76.16㎡ (약 23.0평)

토지지분: 76.16㎡ (약 23.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 이를 통해 외곽 공도와 연계가 용이합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 부지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2018-08-31 접수)

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 근저당권, 가압류 등기들이 모두 말소 예정으로 확인됩니다. (을1, 을5, 갑7, 갑8 말소)

* 갑9 근저당권 (농협은행, 2026-03-24 접수, 157,492,483원)은 본 경매 사건의 근거가 되는 임의경매 개시 결정 등기입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보 상, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 55~57㎡)의 다세대주택이 2026년 1월 및 5월에 100,000,000원에서 108,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 동일 단지 내 신축 건물(2017년 준공)이며, 면적(63.48㎡, 약 19.2평)이 이들보다 넓어 시세보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

4.2. 단지 정보

본 물건이 속한 '채움채 2단지'는 2017년 7월 사용 승인된 공동주택으로, 총 3개동, 27세대로 구성되어 있습니다. 철근콘크리트 경사지붕 구조이며, 지하 1층, 지상 4층 규모입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 다세대주택으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 벽제초등학교가 위치하여 자녀 교육에 용이한 환경을 제공합니다.

5.3. 편의 및 기반시설

단지 내 도로 및 외부 도로망과 연계가 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 가축분뇨법에 따른 가축사육 제한 구역 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 한강수계 상수원수질개선에 따른 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등이 포함되어 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

제시된 정보 외에 특별한 특이사항이나 주의사항은 명시되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 채움채2단지 내 신축 다세대주택입니다. 주변 환경은 보통 수준이나, 교통 및 교육 시설 이용이 비교적 편리합니다. 권리분석상 특별한 인수 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획 상 다수의 제한사항이 존재하므로 투자 시 이를 고려해야 합니다. 최근 유사 면적의 다세대주택 시세보다 넓고 신축인 점을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2017년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지지분(약 23.0평)을 보유하고 있어 향후 재건축 또는 토지 가치 상승 시 유리할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 안전하게 명도를 진행할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 면적이 넓고 신축 건물임에도 불구하고, 감정가 수준을 고려하면 추가 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 주변 다세대주택의 최근 매매가는 약 100,000,000원에서 108,000,000원 수준으로, 이는 본건보다 면적이 작고 건축 연도가 오래된 물건들입니다. 본건은 면적이 더 넓고(63.48㎡, 약 19.2평), 건축 연도가 최신(2017년)이라는 점을 감안할 때, 단순 비교 시 시세는 약 130,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 211,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 추이와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 약 155,000,000원 선에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 거래가 추세에 신축 및 넓은 면적 가치를 반영하고, 감정가 대비 합리적인 수준을 책정한 것입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.