나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1507 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 934 햇빛마을아파트 2012동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 '성신초등학교' 남측 인근에 있으며, 인근 일대는 중·소규모의 아파트단지, 근린상가, 소규모점포 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 15층 중 제13층 제1305호로서, 외벽:시멘트몰탈 위 수성페인트마감 등, 창호:알류미늄샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태

일련번호(가):아파트(방2, 욕실, 거실/주방, 발코니 등)로 이용 중입니다. (폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준하였습니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, 주거용(아파트단지) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로와 접하고 있으며, 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락 지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역(가람중학교), 상대보호구역(가람초등학교), 상대대보호 구역(성신초등학교), 절대보호구역(성신초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 고양지원 2026타경1507 (1)

1.1. 2. 소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 934 햇빛마을아파트 2012동 13층1305호

1.1. 3. 용도: 아파트

1.1. 4. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 5. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 건물 정보

1.2. 1. 전용면적: 39.99㎡ (약 12.10평)

1.2. 2. 분양면적: 해당 건물(2012동)의 총 연면적(4853.67㎡)을 세대수(89세대)로 나눈 평균 약 54.53㎡ (약 16.50평)로 추정됩니다. (이는 총 연면적 기준이며, 개별 세대의 정확한 분양면적과는 차이가 있을 수 있습니다.)

1.2. 3. 토지지분: 22.5236㎡ (약 6.81평)

1.2. 4. 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 15층 중 제13층 제1305호

1.2. 5. 사용승인일: 1997년 6월 17일 (준공 후 약 29년 경과)

1.3. 감정가

1.3. 1. 감정평가액: 226,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

2.1. 1. 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 '성신초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

2.1. 2. 주변은 중·소규모의 아파트단지, 근린상가, 소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

2.2. 1. 본건까지 차량 진·출입이 자유로운 편입니다.

2.2. 2. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 접근성

2.3. 1. 단지 내 포장도로와 접하고 있으며, 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

3.1. 1. 말소기준권리: 2017년 1월 20일 접수된 국민은행 근저당권 (을6, 채권최고액 57,600,000원)입니다.

3.1. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.1. 3. 등기부채권 총액: 284,874,581원

3.2. 주요 권리 분석

3.2. 1. 소유권 변동: 갑2(2013-11-13, 미국), 갑3(2013-12-17, 김석열), 갑4(2017-01-20, 양상화) 순으로 소유권 이전되었습니다.

3.2. 2. 근저당권: 을6(2017-01-20, 국민은행, 57,600,000원), 을7(2023-10-10, 국민은행, 110,000,000원)이 설정되어 있습니다. 을6이 말소기준권리입니다.

3.2. 3. 압류 및 가압류: 갑5(2025-06-17, 고양시 압류), 갑6(2026-02-24, 국민은행 가압류, 78,953,495원), 갑8(2026-05-26, 롯데카드 가압류, 38,321,086원)이 존재합니다.

3.2. 4. 임의경매개시결정: 갑7(2026-03-26, 국민은행, 103,828,669원)로 본 경매 절차가 개시되었습니다.

3.3. 권리 소멸 여부

3.3. 1. 말소기준권리(을6)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. (압류, 가압류, 임의경매 등)

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 2. 현재 파악된 임차인 정보가 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

4.1. 1. 단지 주변으로 근린상가 및 소규모 점포들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

5.1. 1. 인근에 성신초등학교, 가람초등학교, 가람중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역 포함)

5.2. 단지 및 편의시설

5.2. 1. 본건은 행신햇빛마을20단지주공 아파트로, 1713세대의 대단지입니다.

5.2. 2. 관리사무소 연락처: 031-979-8411.

5.3. 토지이용계획

5.3. 1. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (화정능곡택지개발) 등으로 지정되어 있습니다.

5.3. 2. 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다.

5.3. 3. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

6.1. 1. 1997년에 사용승인을 받아 29년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

6.2. 1. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. (집합건축물대장 상 건축물현황도 기준)

6.3. 주변 시설 (혐오시설 여부)

6.3. 1. 대상 물건지 주변을 조사한 결과, 직접적으로 생활 환경에 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설 (예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 학교 및 주거 단지가 밀집한 지역입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

7.1. 1. 본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동에 위치한 햇빛마을아파트 2012동 13층 1305호로, 39.99㎡(약 12.10평)의 소형 아파트입니다.

7.1. 2. 1997년에 준공되어 건물 연식이 있으나, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 입지에 해당합니다.

7.1. 3. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로, 낙찰 후 잔여 권리 인수 문제는 없습니다.

7.1. 4. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점 또한 긍정적인 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

8.1. 1. 경기도 고양시 덕양구의 안정된 주거 지역 내 위치.

8.1. 2. 초등학교, 중학교 인접 및 버스 정류장 근접으로 생활 편의성 우수.

8.2. 권리적 안정성

8.2. 1. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석.

8.3. 가격 메리트

8.3. 1. 감정가 대비 최근 실거래가와의 비교를 통해 입찰가 책정 시 메리트 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

9.1. 1. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(39.99㎡)의 아파트가 2026년 7월 2일 217,000,000원에 거래되었습니다.

9.1. 2. 본건의 감정가는 226,000,000원입니다. 이는 최근 실거래가 대비 약 4.1% 높은 수준입니다.

9.2. 입찰가 제안

9.2. 1. 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력을 확보하는 것이 합리적입니다.

9.2. 2. 최근 실거래가(217,000,000원)와 감정가(226,000,000원) 사이에서 낙찰가를 형성할 가능성이 높습니다.

9.2. 3. 따라서, 226,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. (보수적으로 접근 시 감정가 이하, 적극적으로 접근 시 감정가 초과분을 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.