나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60770 [1] 경기도 파주시 야당동 185-14 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재"경의중앙선 야당역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 제4층 제401호로서, 외벽:치장벽돌 및 드라이비트 마감 등 창호:샷시 마감 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 후첨 "내부구조도"와 같이 다락이 소재합니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.07.27.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 파주시 야당동 185-14번지 101동 4층 401호에 소재하고 있으며, 집합건축물대장상 신축 허가일은 2015년 12월 28일, 사용승인일은 2017년 09월 18일입니다. 도로명 주소는 경기도 파주시 번뛰기길 42-12 (야당동)입니다.

1.2. 토지 정보

총 토지면적은 75.04㎡ (약 22.7평)이며, 토지 지분 또한 75.04㎡ (약 22.7평)입니다. 토지 제시외면적은 없습니다.

토지 이용계획 현황은 다음과 같습니다.

* 계획관리지역

* 성장관리구역 (주거 Zone, 준주거 Zone)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역 (16미터 위임, 전방지역:25km)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

1.3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 제4층 제401호로서, 전유면적은 65.08㎡ (약 19.7평)입니다. 건물 제시외면적은 없습니다. 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 마감입니다. 건물 내에는 다락이 소재합니다.

본 건물(101동)의 총괄표제부상 연면적은 1218.61㎡이며, 표제부상 건축면적은 179.37㎡, 층별 전유면적 합계는 608.69㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정평가액은 267,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 야당역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 경의중앙선 야당역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

인근에 야당역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당되나, 인접 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 09월 23일 접수된 토스뱅크의 가압류 (등기부 을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부 을1 (주택임차권, 2025-03-05 접수)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으며, 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-01

* 확정일자: 2022-10-14

* 배당신고일자: 2025-03-05

* 대항력: 없음 (신청채권자인 주택도시보증공사가 인수조건 변경 확약서를 제출하여 대항력을 포기함)

* 총 인수 보증금: 0원

3.4. 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.07.27.자 인수조건변경확약서를 제출함.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 부동산으로, 상업적 기능보다는 주거지로서의 가치가 중요합니다. 야당역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 주변 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방 설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.

인근 야당역을 통한 수도권으로의 접근성이 좋으며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적(65.1㎡)의 태종에비뉴 다세대주택이 2026년 7월 2일 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 건은 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 215,000,000원이 인수되지 않습니다. 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약허가구역에 해당되어 향후 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 감정가 2억 6,700만원 대비 유사 면적의 실거래가가 2억 8,500만원 수준인 점을 고려하면, 시세 반영 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 임차 보증금 미인수 조건과 토지 이용 제한 사항을 반드시 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 경의중앙선 야당역 역세권으로 향후 시세 상승 기대.

* 감정가 대비 시세 상승 여력 확보 가능성.

* 다세대주택으로 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적 적합.

9. 예상 입찰가

감정가: 267,000,000원

최근 유사 물건 거래가 (65.1㎡): 285,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.