나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70612 [1] 경기도 의정부시 용현동 391-19 건영아파트 108동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '솔뫼초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(송산역-의정부선)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 25층 건물 내 제8층 제803호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 등고평탄하게 부지조성한 3필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 16미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역) , 경관녹지(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)) 기호(2) : 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)) 기호(3) : 제1종일반주거지역(2013-08-19)(제1종일반주거지역) , 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2025-01-03)(소로2-39호선)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70612 (1)

소재지: 경기도 의정부시 용현동 391-19 건영아파트 108동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 263,000,000 원

토지면적: 48.01㎡ (약 14.52평)

토지지분: 48.01㎡ (약 14.52평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준이 아닌 공급면적 또는 계약면적일 가능성 있음)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈 (등기부 요약 정보 기반)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '솔뫼초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 대체로 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 지하철역(송산역-의정부선)이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통입니다.

도로상태: 본건 서측으로 약 16미터, 북서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 10미터 폭의 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 경관녹지(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)

* 기호(2): 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)

* 기호(3): 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)

주의: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

임차인 현황:

* 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 유의가 필요합니다.

등기부 요약:

* 등기부상 채권 총액은 258,941,661원입니다.

* 말소기준권리는 2023년 4월 19일 접수된 현대캐피탈 주식회사의 근저당권(230,400,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권자(현대캐피탈)가 임의경매를 신청했습니다.

4. 상권분석

아파트 정보:

* 아파트명: 건영아파트

* 건축년도: 1998년

* 총 층수: 25층

* 총 세대수: 930세대

* 공급면적 (본건 기준): 84.97㎡ (약 25.69평)

* 최근 거래된 유사 면적(전용면적 기준): 59.8㎡ (약 18.1평), 72.63㎡ (약 22평)

* 총 주차대수: 856대 (지하 자동 주차 475대, 옥외 자동 주차 381대) (건축물대장 총괄표제부 기반)

주변 시설:

* 초등학교: 솔뫼초등학교 인근에 위치

* 상업시설: 근린생활시설 소재 지역

* 교통: 송산역(의정부선) 근거리 위치

시세 분석:

* 최근 2026년 6월~7월 실거래가 기준, 유사 면적(59.8㎡ ~ 72.63㎡)의 건영아파트 매매가는 18,000만원에서 25,000만원 사이로 확인됩니다.

* 59.8㎡ (약 18.1평) 면적의 경우 18,000만원 ~ 18,850만원에 거래되었습니다. (평당 약 301만원 ~ 315만원)

* 72.63㎡ (약 22평) 면적의 경우 25,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 344만원)

* 본건(84.97㎡, 약 25.7평)은 최근 거래된 물건보다 면적이 크므로, 면적과 층수(8층)를 고려할 때 시세는 25,000만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가(263,000,000원)는 최근 거래된 72.63㎡ 면적보다 높은 수준으로, 시세 대비 적정한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육시설: 솔뫼초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 근거리에 지하철 송산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

의료시설: 의정부 시내의 병원 및 의원 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

쇼핑시설: 대형마트 등 주요 쇼핑 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관련: 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 상태: 건물의 구조, 관리 상태는 대체로 무난하다고 평가되었으나, 1998년 준공된 아파트로 내부 노후화 정도는 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 전매 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

전유부 정보 불일치: 제공된 건축물표제부 요약 중 전유부 JSON 정보에서 해당 호실이 '1803호'로 기재되어 있어, 본건(803호)과 차이가 있습니다. 이는 정보 오류이거나 다른 세대를 지칭할 가능성이 있으며, 실제 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 용현동에 위치한 건영아파트 108동 803호로, 감정가는 263,000,000원입니다. 주변 교통 및 편의시설은 보통 수준이며, 교육 환경도 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상인 점은 유의해야 합니다. 최근 실거래가를 볼 때, 본건 면적(84.97㎡)은 25,000만원 이상의 시세를 형성할 가능성이 있으며, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정은 거래 시 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

대중교통 이용 편의성: 근거리 지하철역(송산역) 및 버스정류장 위치.

양호한 교육 환경: 솔뫼초등학교 인접.

권리관계 명확성: 말소기준권리 하의 권리들은 소멸 예정.

잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 신규 교통망 확충 시 가격 상승 기대 가능.

준공 후 25년 경과 아파트로 재건축 또는 리모델링 사업 진행 시 가치 상승 가능성 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000 원

최근 실거래가 분석:

* 59.8㎡ (약 18.1평) : 18,000만원 ~ 18,850만원 (평당 약 301~315만원)

* 72.63㎡ (약 22평) : 25,000만원 (평당 약 344만원)

본건 면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

시세 추정: 최근 거래된 72.63㎡ 면적의 평당가를 적용하거나, 감정가 수준을 고려할 때, 25,000만원 ~ 27,000만원 범위에서 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

예상 입찰가: 240,000,000 원 ~ 255,000,000 원

이유: 감정가(263,000,000원) 대비 합리적인 수준에서, 최근 거래된 72.63㎡의 최고가(25,000만원)를 고려하여 책정되었습니다. 또한, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 비용 및 불확실성을 감안하여 약간의 할인율을 적용했습니다. 예상 입찰가는 법원 통계를 기반으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.