나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50389 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 14층디-1417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 오피스텔, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로, 지하철역, 버스정류장 다수가 소재하는 바, 도로교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 내지 지상15층 업무시설(오피스텔), 판매시설 내 개별호수로서, (사용승인일자: 2013.05.15) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 소화탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 '송파대로', 서측으로 '법원로', 북측으로 '새말로'의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50389 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 14층디-1417호

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

사용승인일자: 2013년 5월 15일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 내지 지상15층 업무시설(오피스텔), 판매시설

건물총호수: 1570호

해당층: 14층

전용면적: 26.82㎡

1.1. 특이사항

* 토지에 별도등기 있음.

* 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 북서측 인근에 소재하는 구분건물입니다. 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 오피스텔, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위 환경은 무난시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로, 지하철역, 버스정류장 다수가 소재하여 도로교통 이용상황이 양호합니다.

* 지하철: 8호선 장지역 도보 약 9분 (15번 항목)

* 버스: 장지역 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 461번 버스 등이 운행 중입니다 (2, 7, 8번 항목).

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 동측으로 '송파대로', 서측으로 '법원로', 북측으로 '새말로'의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 전세권설정 (접수일자: 2018.03.22, 권리자: 김가희, 권리금액: 185,000,000원, 말소: 말소)

본 건 경매개시결정(을8)은 말소기준권리보다 후순위입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 한국자산신탁주식회사 (2013.05.16)

* 소유권이전: 신미영 (2013.06.26)

* 전세권설정: 김가희 (2018.03.22, 185,000,000원, 말소)

* 소유권이전: 권순섭 (2018.10.16)

* 가압류: 영등포농업협동조합 (2024.06.04, 621,822,747원, 말소)

* 임의경매: 김가희 (2026.03.25, 185,000,000원, 말소) - 본건 경매 개시

등기부채권 총액: 806,822,747원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김가희

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-03-29

확정일자: 2018-04-17

배당신고일자: 2026-06-01

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

김가희 씨는 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 인수 의무는 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2013.10.30.접수 제79928호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건이 위치한 문정동은 송파구의 핵심 업무 및 상업지구로, 문정 법조타운, 가든파이브, 미래형 업무 단지 등이 집적되어 있어 유동인구가 풍부합니다. (6, 9, 12, 13번 항목)

4.2. 상업 및 업무시설

물건지 인근에는 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 관련 종사자 및 방문객을 위한 배후 수요가 탄탄합니다. 송파한화오벨리스크 자체도 대규모 오피스텔 단지로, 단지 내 상가 및 주변 상권을 이용하는 수요가 많습니다. (14, 17번 항목)

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 가든파이브, 현대시티몰, NC백화점 송파점 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치합니다. (10, 13번 항목)

* 문화/여가: 롯데월드, 스타필드 등 대규모 복합 시설이 근거리에 있습니다. (5번 항목)

* 의료: 삼성서울병원 등 주요 병원 접근성이 양호합니다. (5번 항목)

* 기타: 문정 법조타운 내 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 용이합니다. (3, 9, 11, 12번 항목)

5.2. 주변 교육시설

한국체육대학교, 동서울대학교, 가천대학교 글로벌 캠퍼스 등이 인근에 위치합니다. (5번 항목)

6. 잠재적 리스크

* 토지 매수인에게 인수되는 구분지상권 설정 등기가 존재합니다. 이로 인한 권리관계 복잡성 및 향후 잠재적 이용 제한 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에 상세 정보가 기재되어 있으며 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/아파트 용도 한정) 등 다수의 공법상 제한이 있습니다. (단, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.로, 현재 시점(2026.10.1.)에는 지정 기간이 만료된 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

송파구 문정동의 핵심 지역에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 장지역 역세권이며, 문정 법조타운 및 대규모 상업 시설(가든파이브)과 인접하여 교통 및 생활 인프라가 풍부합니다. 2013년 준공된 오피스텔로 비교적 신축에 속하며, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지에 설정된 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점은 반드시 확인하고 법률 전문가와 상의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 8호선 장지역을 도보로 이용 가능하며, 서울 동남권 및 강남 접근성이 탁월합니다.

* 문정지구 개발 수혜: 문정 법조타운, 동남권유통단지(가든파이브) 등 개발 효과로 인한 지속적인 지역 가치 상승 기대.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 다양한 업무 시설, 법조단지, 대규모 주거 단지 등으로 인한 임대 수요가 꾸준합니다.

* 비교적 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 잠재적 수익률을 높일 수 있는 기회입니다.

* 편리한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 해당 오피스텔과 유사한 면적의 거래 가격은 2026년 5월 기준 약 23,400만원 ~ 23,800만원 선으로 파악됩니다. (28.95㎡ ~ 29.96㎡ 기준, 5번 항목)

본 물건의 전용면적 26.82㎡를 고려하여 환산한 예상 시세는 약 21,300만원 ~ 22,000만원 수준입니다.

감정가는 19,200만원으로, 최근 시세보다 현저히 낮게 책정되었습니다.

인수되는 구분지상권으로 인한 부담은 있으나, 이를 고려하더라도 감정가는 시장 가치 대비 매력적인 수준입니다.

다만, 법적 검토가 필요한 인수 권리 부분을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 225,000,000원

권리 분석 결과 인수되는 보증금은 없으며, 구분지상권의 정확한 가치와 인수 부담을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.