나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50396 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 7층717호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재‘여수시립쌍봉도서관’남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 관공서 및 아파트단지 각종근린생활시설등이 혼재한 주상복합지대임.

교통상황

본건소재 업무시설동까지 차량진입 가능하며 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 소재해 교통상황은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층중 7층 717호로서 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임, 강화유리 등 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 바닥 : 강화마루, 일부 타일마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, CCTV, 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 지하주차장 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

집합건물 남측으로 광대로에, 북측으로 중로에 접하며 서측으로 협소한 보행로 개설되어 있 음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 준주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 순천지원 2026타경50396 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 7층717호

용도: 오피스텔

건물명: 스위트엠 학동

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

토지지분: 8.53㎡ (약 2.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.37㎡ (약 7.98평) - 전용면적

건물지분: 26.3727㎡ (약 7.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권

주의사항: (입력된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 ‘여수시립쌍봉도서관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 관공서 및 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주상복합지대임.

2.2. 교통상황

본건 소재 업무시설동까지 차량 진입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

2.3. 인접 도로상태

집합건물 남측으로 광대로에, 북측으로 중로에 접하며 서측으로 협소한 보행로가 개설되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역), 장애물제한표면구역.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. (을구 3번 주택임차권설정등기, 임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2023.03.07, 확정일자 2023.03.07)

해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-07

* 확정일자: 2023-03-07

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매수인이 인수 (등기부 요약상 '말소: 인수'로 표기됨)

3.3. 등기부 요약

* 갑2 (2021-02-26): 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 박세훈)

* 을3 (2025-03-14): 주택임차권 (권리자: 김선우, 권리금액: 130,000,000원, 말소: 인수)

* 갑5 (2026-03-23): 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 135,587,973원, 말소기준권리)

총 등기부채권액: 130,000,000원 (주택임차권) + 135,587,973원 (강제경매) = 265,587,973원

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 7층 717호이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 석재붙임, 강화유리 등, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 바닥은 강화마루, 일부 타일 마감이며 창호는 새시창호입니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 설비 내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, CCTV, 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 지하 주차장 등이 설비되어 있습니다.

4.3. 오피스텔 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기준)

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '스위트엠 학동' 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 19일: 12,800만원 (13층, 전용면적 26.3727㎡)

* 2026년 4월 20일: 11,000만원 (15층, 전용면적 26.3727㎡)

최근 2년간 거래가 12,800만원에서 11,000만원으로 하락하는 추세를 보이고 있으며, 이는 시장 상황 변화 또는 층수 등에 따른 가격 변동으로 해석될 수 있습니다. 본건은 7층으로, 13층 매매가와 15층 매매가를 참고하여 시세 판단이 필요합니다. 감정가는 120,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

주위에는 관공서, 아파트 단지, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 여수시립쌍봉도서관이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 조사를 통해 볼 때, 본건 소재지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(김 , 보증금 130,000,000원)이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상 매수 총액에 큰 영향을 미칩니다.

6.2. 시세 하락 가능성

최근 매매가에서 하락세를 보인 점은 향후 시세 변동 가능성을 시사합니다.

6.3. 높은 총 매수 부담액

감정가(120,000,000원)보다 높은 임차인 보증금(130,000,000원)을 인수해야 하므로, 낙찰가율에 따라 총 매수 부담액이 감정가를 초과할 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동의 편리한 입지 조건과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 본건의 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 낙찰받을 경우 실질적인 순수익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 수 있는 구조입니다. 따라서 본 물건은 권리 관계를 철저히 분석하고, 인수해야 할 보증금을 포함한 총 매수 부담액과 예상되는 시세 변동성을 면밀히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 학동의 주상복합지대에 위치하여 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 관공서, 근린생활시설, 도서관 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업 목적에 적합한 형태입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 감정가 120,000,000원 대비 인수해야 할 임차인 보증금이 130,000,000원으로, 순수 부동산 가치 대비 부채가 더 큰 상황입니다. 따라서 예상 입찰가는 순수하게 취득 후 매수인이 부담해야 할 총액이 부동산의 현재 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 산정해야 합니다.

감정평가액 120,000,000원에서 인수 보증금 130,000,000원을 제외하면 이론상 마이너스(-) 금액이 됩니다. 이는 본 물건을 낙찰받아 인수 보증금을 지급할 경우, 부동산 가치보다 더 많은 금액을 부담하게 됨을 의미합니다.

최근 매매 사례(110,000,000원 ~ 128,000,000원) 및 감정가(120,000,000원)를 고려할 때, 보수적인 입찰가로 10,000,000원을 제안합니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원

* 예상 총 매수 부담액: 140,000,000원 (입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 130,000,000원)

* 감정가 대비 손실 예상: 약 20,000,000원 (120,000,000원 - 140,000,000원)

입찰 참여 시에는 예상되는 총 매수 부담액과 그에 따른 손실 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.