나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50379 [1] 전라남도 여수시 해산동 118 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 해산동 소재 "대평마을" 내에 위치하며, 주위에는 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 약 2미터 정도 도로에 접하나 현황상 약 5~6미터 정도의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (2-가)는 목조 강판지붕 단층건으로, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 목재창 등 마감, 일련번호 (2-나)는 블록조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

일련번호 (2-가)는 일반음식점(공실)으로 이용중이고, 일련번호 (2-나)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 (2-가), (2-나)는 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"지적및 건물개황도, 감정평가액 산출근거 및 결정의견" 참조하시기 바람.

공부와의 차이

- 일련번호 (2-가)는 공부상 '기와지붕'이나 현황상 '강판지붕'임. - 일련번호 (2-다)는 소재불명(멸실)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 수목 포함, 목록 2. 부속건물 블록조 스레이트지붕 단층 부속사 23.2㎡는 현황 소재불명으로 멸실임, 목록 2. 옥상 소재 컨테이너 매각 제외, 목록 1. 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50379 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OO (문영희)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 해산동 118

용도: 단독주택 (일부 일반음식점)

감정가: 371,261,800 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 923.00㎡ (약 279.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 140.80㎡ (약 42.58평)

건물 제시외면적: 398.00㎡ (약 120.40평)

토지지분: 923㎡

건물지분: 140.8㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 여수시 해산동 소재 "대평마을" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 기존의 단독주택 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

지적도상 약 2미터 도로에 접하나, 현황상으로는 약 5~6미터 정도의 진입로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (2019-05-23, 전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 요약상 여러 차례의 소유권 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 여천농업협동조합의 근저당권(을11)으로, 접수일자는 2017-08-07이며 권리금액은 80,000,000원입니다.

이후 설정된 근저당권 및 임의경매개시결정 등기들은 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 164,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주채선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리상 인수사항

본 매각물건은 일괄매각이며, 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

여수시 해산동 대평마을 인근의 단독주택 및 토지 시세는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

인근 지역에서 유사한 규모의 토지(약 900㎡ 이상)를 가진 단독주택 매물은 통상 3억 원에서 5억 원 사이에서 거래되는 경향을 보입니다.

감정가 3억 7천만 원은 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 활용

일련번호 (2-가)는 현재 일반음식점(공실)으로 이용 중이며, 일련번호 (2-나)는 단독주택으로 이용 중입니다.

건물은 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"대평마을"은 전형적인 농촌 주택지대 내에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 차량을 통해 인근 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 밀집해 있지 않으나, 이는 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게는 장점이 될 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황

일련번호 (2-가) 건물의 공부상 지붕은 "기와지붕"이나, 현황은 "강판지붕"으로 상이합니다.

일련번호 (2-다)는 공부상에 있으나 현황 소재불명으로 멸실된 상태입니다.

목록 2. 부속건물(블록조 스레이트지붕 단층 부속사 23.2㎡)은 현황 소재불명으로 멸실되었습니다.

목록 2. 옥상에 소재한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

6.2. 토지 관련

목록 1. 토지의 지적 경계가 불명확하여 경계 측량이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 주채선은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 관련하여 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 해산동의 대평마을에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 물건입니다.

넓은 토지 면적과 일괄 매각 대상에 포함된 상당한 면적의 제시외 건물(398㎡)은 잠재적 가치를 지닙니다.

다만, 건물 현황과의 차이(지붕), 멸실된 부속건물, 경계 측량 필요 등은 명확한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

채권자 문영희의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있으며, 리스크 요인에 대한 명확한 인지와 철저한 현장 확인을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (923㎡)과 제시외 건물 포함 일괄 매각

조용하고 한적한 농촌 주거 환경

말소 기준 권리 이후 모든 권리 소멸 예정

9. 예상 입찰가

감정가 371,261,800원을 기준으로, 물건의 현황, 제시외 건물의 포함 여부, 임장 시 확인될 건물 상태, 향후 활용 가능성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크 요인과 현장 확인의 필요성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 부동산의 시세 및 본 건의 감정가를 고려하여, 약 350,000,000원에서 370,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.