나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32829 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 단독주택, 점포 및 상가 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 내 제10층 제1002호로서, (사용승인일 : 2018.05.21) 외 벽 : 몰탈위페인팅, 치장석 마감 등 내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일, 내부인테리어 마감 등 창 호 : 새시창호구조입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 주진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원에서 진행되는 2025타경32829 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 광산구 송정동 731-1에 위치한 송정크레지움센트럴 아파트 10층 1002호입니다.

본건은 아파트 용도로 이용 중이며, 감정가는 206,000,000원입니다.

토지 면적은 27.12㎡ (약 8.20평)이며, 건물 면적은 73.95㎡ (약 22.37평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, '송정중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 학교, 아파트단지, 단독주택, 점포 및 상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 접근성:

본건이 속한 단지까지 차량 출입이 용이한 접근성을 보입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 현황:

본건 단지 북측으로는 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 주 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리:

본건의 말소기준권리는 2018년 5월 29일 접수된 우리은행 근저당 (채권 최고액 102,000,000원)입니다.

등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2018-05-29)

* 근저당: 우리은행 (2018-05-29, 102,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이 (2020-12-29 전입/확정, 178,000,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-25, 187,762,850원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-06-04) - 말소

* 압류: 북광주세무서장 (2026-06-16) - 말소

임차인 현황:

* 이 (주택임차권)

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020-12-29

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

인수 권리:

본 경매 절차를 통해 모든 권리는 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

본건은 아파트 단지와 학교, 그리고 점포 및 상가들이 함께 분포하는 지역에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어, 상업 활동이 가능한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

상업적 잠재력:

현재는 아파트로 이용 중이나, 일반상업지역이라는 용도지역은 향후 상업 시설과의 복합 개발 또는 용도 전환 가능성을 내포하고 있습니다. 이는 지역 내 상업적 활성화의 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

교육 시설:

단지 북동측 인근에 송정중학교가 위치하고 있어, 자녀들의 통학에 편리한 교육 환경을 제공합니다.

편의 시설:

주변 상가 및 점포들을 통해 기본적인 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (세부 편의시설은 추가 확인 필요)

대중교통:

인근에 위치한 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 이는 일상생활의 이동 편의성을 높입니다. (구체적인 버스 노선 등은 별도 확인 요망)

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한 사항:

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다수의 도시계획시설 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 이러한 제한들은 향후 건물의 건축, 개발 또는 이용 행위에 있어 제약을 가할 수 있습니다. 특히 비행안전구역에 해당하여 항공기 소음 등 관련 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

건물 노후도:

본 건물은 2018년 5월 21일 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 하지만 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 송정크레지움센트럴 아파트 경매 물건입니다.

주거 및 교육 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역에 위치하며, 일반상업지역으로의 토지이용계획은 향후 지역 상권 발달에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리관계가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 전혀 없습니다.

다만, 다양한 도시계획상의 제한 사항은 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리 관계:

모든 선순위 및 후순위 권리가 말소되는 물건으로, 권리 분석상 안전하게 취득할 수 있습니다.

양호한 입지 조건:

주택가 및 학교 인근으로 주거 편의성이 확보되어 있으며, 상업 지역이라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

비교적 신축 건물:

2018년에 건축된 건물로, 신축 아파트의 장점을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

본건은 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이러한 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 206,000,000원을 기준으로 하여, 실제 현장 조사 결과, 최근 유사 물건의 거래 사례, 경쟁자들의 관심도 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.