나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30754 [1] 광주광역시 남구 월산동 614-38 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2026.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 신우아파트 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 기존 시가지내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

유사 사다리형으로 자체 지반은 대체로 평탄하나 서향의 경사지대에 자리하여 인접지와 고저차 있으며 단독주택(다가구주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약7~8m, 북측으로 폭 약6m정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류/소로3류(접합).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로 외벽: 화강석판재 붙임, 스톤코팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

단독주택(다가구주택) 1층: 계단실 2~4층: 다가구주택

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 토지 공부상 '전'이나 현황상 '대지'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 광주지방법원 2026타경30754 (1)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 614-38

용도: 다가구주택

감정가: 1,192,643,100원

토지면적: 405.00㎡ (약 122.52평)

건물면적: 607.43㎡ (약 183.77평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 월산동 소재 신우아파트 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근성이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 유사한 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 자체 지반은 대체로 평탄하나 서향 경사지에 자리하여 인접 토지와 고저차가 있습니다. 현재 단독주택(다가구주택) 부지로 이용 중입니다. 동측으로는 폭 약 7~8m, 북측으로는 폭 약 6m 정도의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류/소로3류 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 갑18(접수일자: 2026-03-23, 권리종류: 강제경매, 권리자: 김경호, 권리금액: 63,892,602원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

그러나 다수의 임차인이 존재하며, 이들 중 상당수가 대항력을 보유하고 있어 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 높습니다. 특히 건물 등기부상 을구 순위 1, 2, 3, 4, 5번에 등기된 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-31

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 고

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-28

* 확정일자: 2017-08-28

* 배당신고일자: 2026-05-15

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-02

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2025-01-23

* 대항력: 있음

* 비고: (건물 등기부상 을4, 인수)

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자 김 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-02-18

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 있음

* 임차인: 모

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-18

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-07-26

* 대항력: 있음

* 임차인: 박

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-28

* 확정일자: 2026-04-01

* 배당신고일자: 2026-06-11

* 대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자 이 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-01

* 확정일자: 2021-11-25

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 있음

* 비고: (건물 등기부상 을1, 인수)

* 임차인: 임

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 대항력: 있음

* 임차인: 전

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 확정일자: 2020-10-19

* 배당신고일자: 2026-04-22

* 대항력: 있음

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-05-04

* 확정일자: 2026-05-04

* 배당신고일자: 2026-05-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 차

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-09

* 확정일자: 2022-11-24

* 배당신고일자: 2026-06-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자 박 )

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-07

* 확정일자: 2022-06-08

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 있음

* 비고: (건물 등기부상 을2, 인수)

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자 최 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-11

* 확정일자: 2022-07-26

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 있음

* 비고: (건물 등기부상 을3, 인수)

* 임차인: 황

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-08

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2026-04-02

* 대항력: 있음

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-19

* 대항력: 있음

건물 등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권의 총 보증금은 약 210,000,000원 (김경호 60,000,000원 + 한국토지주택공사(입주자 김혜란) 50,000,000원 + 한국토지주택공사(입주자 이다경) 15,000,000원 + 한국토지주택공사(입주자 박인서) 55,000,000원 + 한국토지주택공사(입주자 최성희) 30,000,000원)에 달합니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차 결과에 따라 달라질 수 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권의 경우 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 인수 금액은 더 높을 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주광역시 남구의 기존 주택가에 위치하여 주변이 아파트, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 상권 자체는 주거 밀집 지역의 특성을 반영하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 주거지로서 필요한 기본적인 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 가능한 지역입니다. (구체적인 편의시설 및 혐오시설 정보는 추가적인 현장 조사 및 주변 지도 검색을 통해 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 공부상 지목과 현황 차이: 토지 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 관련 규제나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인 다수: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 건물 등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권의 총 보증금이 약 210,000,000원에 달합니다. 배당 결과에 따라 매수인이 이 금액의 전부 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 부동산 강제경매: 본 경매는 채권자 김 에 의한 강제경매로 진행되며, 채무 불이행으로 인한 경매 절차라는 점을 인지해야 합니다.

* (추후 지도 검색 등을 통해 주변 혐오시설 유무 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 남구의 주택가에 위치한 다가구주택으로, 주거지로서의 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권들의 존재입니다. 이로 인해 상당한 금액의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 투자 시 신중한 권리 분석과 자금 계획이 요구됩니다. 또한, 토지의 지목과 현황 간 차이도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 입지: 광주 남구의 기존 주택가에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 다가구주택으로서의 임대 수익 잠재력: (임대 관계는 미상이나) 다가구주택으로서 본연의 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 1,192,643,100원에서 명백히 인수해야 하는 임차 보증금 약 210,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 시장 가치, 향후 임대 수익률, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심도 있는 시장 조사와 개별적인 가치 평가가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.