나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10082 [1] 경상남도 창녕군 부곡면 노리 828-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 부곡면 노리 소재 '노리마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

의견 Ⅰ 2p "2. 기타 참고사항" 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 의견Ⅰ 2p "2. 기타 참고사항" 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 판넬/아스팔트슁글 지붕 단층건으로서, 외벽 : 목재 등 마감 내벽 : 목재, 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(2) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생, 급배수 설비 및 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ. 경량철골조 아스팔트슁글지붕 단층(주택일부) 약 22.4㎡ ㄴ. 판넬조 판넬지붕 단층(다용도실) 약 11㎡ ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층(가추) 약 9.3㎡ ㄹ. 경량철골조 판넬지붕 단층(가추) 약 11.2㎡ ㅁ. 목조 목재지붕 단층(다실) 약 12.8㎡ ㅂ. 블록 및 판넬조 슬래브지붕 지층(창고) 약 10.5㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-6) 포함. [목록1] 지상에 소재하는 조경수, 조경석, 석축, 계단 등은 토지 가격에 포함 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

물건명: 단독주택

사건번호: 밀양지원 2026타경10082 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 피한수 (피OO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 164,041,500원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 노리 828-21

용도: 단독주택

1.3. 면적 및 건물 개요

토지면적: 412.00㎡ (약 124.63평)

건물면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

건물 제시외면적: 77.20㎡ (약 23.35평)

* 주택 일부: 약 22.4㎡ (약 6.78평)

* 다용도실: 약 11㎡ (약 3.33평)

* 가추: 약 9.3㎡ (약 2.81평)

* 가추: 약 11.2㎡ (약 3.39평)

* 다실: 약 12.8㎡ (약 3.87평)

* 창고: 약 10.5㎡ (약 3.18평)

건물 구조: 경량철골구조 판넬/아스팔트슁글 지붕 단층

건물 이용상태: 단독주택으로 이용 중

설비내역: 기본 위생, 급배수 및 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 접근성

본건은 경상남도 창녕군 부곡면 노리 소재 '노리마을회관' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다. 차량의 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 보전관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(2025-11-06), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김희준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-03-26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정종철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2013년 4월 30일 접수된 부곡농업협동조합의 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 320,000,000원입니다.

본건은 중복사건(2026타경10082, 2026타경10116)으로 진행 중입니다.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김희준 씨가 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경상남도 창녕군 부곡면 노리는 전반적으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 주변에 상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로, 지역 내 소비 기반은 제한적일 것으로 예상됩니다. 따라서 본 물건의 상권 가치는 주로 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 형성에 국한될 것으로 보입니다. 인근에서 유사한 단독주택 매매 사례를 조사한 결과, 구체적인 가격 정보는 제한적이었으나, 최근 거래된 유사 물건들의 가격은 대략 2억 원대에서 3억 원대 초반으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 주변 시세와 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

본건은 부곡면 노리마을 인근에 위치하며, 차량 접근은 용이합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다. 인근에 부곡온천 관광지가 존재하여 관광객 유입 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김희준 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중으로, 경매 절차의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지 이용 규제: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 인근 지역에 생활 쓰레기 처리장이 공원으로 조성된 사례가 있으나, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 부곡면에 위치한 단독주택으로, 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 조용한 농촌 지역입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 1억 6천 4백만 원대입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 시 주의가 필요합니다. 또한, 중복사건으로 진행 중인 점도 고려해야 할 사항입니다. 토지에는 가축사육제한구역 등 여러 규제가 적용됩니다.

8. 투자 포인트

* 부곡온천 관광지 인근에 위치하여 잠재적인 관광 수요를 활용할 수 있습니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 부담 없이 전체 자산을 취득할 수 있습니다.

* 감정가가 상대적으로 높지 않아, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 164,041,500원입니다. 주변 유사 단독주택의 시세 조사 결과, 약 2억 원대에서 3억 원 초반대의 가격대가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인 존재, 중복 경매 사건 진행 등의 리스크 요소를 고려할 때, 보증금 0원의 임차인이 있으나 명도 협의 비용, 향후 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 면밀한 현장 조사와 명도 협의 가능성을 바탕으로 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 임차인과의 협의 결과에 따라 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.