나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경469 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리 381 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 '대곡늪' 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 ①은 인접지와 등고 평탄한 자루형 토지로서 '단독주택' 건부지 상태임.

인접 도로상태

기호 ① 남동측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

기호 ① 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호 ① 지상에 소재하는 조경수, 조경석 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ② : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 벽돌치장 및 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'단독주택' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및, 시스템 에어컨, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2026타경469 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리 381 (신주소: 경상남도 창녕군 하담길 26-65)

용도: 단독주택

감정가: 269,427,200원

1.1. 물건 현황

토지면적: 592.00㎡ (약 179.08평)

건물면적: 123.97㎡ (약 37.50평)

제시외 건물면적: 27.70㎡ (약 8.38평)

총 토지 및 건물 면적 (토지 + 건물 + 제시외 건물): 743.67㎡ (약 225.26평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물

건축 허가일: 2016-06-02

사용 승인일: 2023-10-26

1.2. 감정가

총 감정가: 269,427,200원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리 소재 '대곡늪' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-11-06까지, 소, 말, 사슴, 양 사육 가능), 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

본 물건의 토지 및 건물 등기부등본상 현재 최고 순위 권리는 2023년 11월 20일 접수된 남지농업협동조합의 근저당권(말소기준권리)이며, 채권액은 211,200,000원입니다. 이후 접수된 가압류 및 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 273,991,340원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

물건지 주변은 농경지와 마을 취락이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. '대곡늪'이 인근에 위치하여 자연 경관을 즐길 수 있는 환경입니다.

4.2. 상업시설 접근성

주변의 상업시설 및 편의시설은 남지읍 중심 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 도보 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 도로망을 통해 창녕군 내 주요 지역으로 이동 가능합니다.

5.2. 편의시설

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 생활 편의를 위해서는 남지읍 시가지로의 이동이 필요합니다. '대곡늪' 인근으로 휴식 및 여가 활동을 즐길 수 있는 환경이 조성될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미상

임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원임에도 불구하고, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 잔금 납부 전 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한

물건지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역에 폐기물 처리 시설이나 소각장 건설 관련 주민 반대 움직임이 있었던 것으로 파악됩니다. 구체적인 혐오 시설의 직접적인 인접 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요하나, 대규모 폐기물 처리 시설 등은 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 부속 건물까지 일괄 매각되는 건입니다. 자연 친화적인 환경에 위치하고 있으며, 감정가는 2억 6천만 원대입니다. 토지 면적이 넓어 활용 가능성이 높으나, 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상 및 잠재적인 환경 문제에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 592㎡ (약 179평)의 토지로, 증축, 개축 또는 별도 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각되어 별도 명도나 분쟁의 소지가 적습니다.

* 자연 친화적 입지: '대곡늪' 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 조사를 통해 실제 시장 가치와의 차이를 파악하고 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 분석에 한계가 있습니다. 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 경매 시장 동향, 그리고 본 물건의 잠재적 리스크(임차인 미상, 환경 문제 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 유사 물건들의 낙찰 사례 및 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 269,427,200원입니다.

주변 토지 거래가(대지 기준)가 2026년 9월 3일 기준으로 평당 70만 원으로 상승세를 보이고 있습니다. 토지 면적 179평을 단순 계산하면 토지만으로 약 1억 2,500만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

이러한 점들을 감안했을 때, 1차적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 2억 7천만 원 ~ 3억 2천만 원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 낙찰가율은 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과, 향후 지역 개발 가능성 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

주의: 본 예상 입찰가는 정보 부족으로 인한 추정치이며, 실제 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 추가로 조사하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 제시외 건물(27.70㎡)의 가치와 향후 활용 방안을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.