나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10370 [1] 경상남도 김해시 관동동 448-9 팔판마을6단지푸르지오 607동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '김해신안초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형, 유사형 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 기타지붕(경량철골조) 18층 중 1층 104호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감. 내벽 : 모르타르 위 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 하이새시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임. ※현장실사 시 이해관계인의 부재로 내부는 조사치 못하였으나, 건축물현황도, 평가사례, 탐문조사 등으로 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

설비내역

난방시설, 위생시설, 급.배수시설, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권으로 이용중인 토지는 부정형임.

인접 도로상태등

대지권으로 이용중인 토지의 남측 및 서측으로 중로, 북측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권으로 이용중인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2020-10-23), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예그린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10370 (1)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 448-9 팔판마을6단지푸르지오 607동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 222,000,000원

토지면적: 54.81㎡ (약 16.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.67㎡ (약 28.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOO (울산수산업협동조합)

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 기타지붕(경량철골조)

건물 층수: 본건은 18층 중 1층

사용승인일: 2005년 3월 25일

건물 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감

건물 내벽: 모르타르 위 벽지, 타일 등 마감

창호: 하이새시 창호

이용 상태: 아파트로 이용 중 (단, 현장 실사 시 이해관계인 부재로 내부는 조사치 못하였으며, 경매 진행 시 적절한 조치 필요)

설비 내역: 난방시설, 위생시설, 급배수시설, 승강기 등

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 대지권으로 이용 중인 토지는 부정형임.

인접 도로 상태: 토지의 남측 및 서측으로 중로, 북측으로 보행자도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '김해신안초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형, 유사형 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 2016년 7월 19일자 울산수산업협동조합의 근저당 (을6)

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 2016년 7월 19일자 울산수산업협동조합 근저당 (을6)

* 2025년 8월 13일자 삼성카드의 가압류 (갑9)

* 2025년 9월 18일자 수협은행의 가압류 (갑10)

* 2025년 10월 10일자 롯데카드의 가압류 (갑11)

* 2025년 10월 22일자 하나캐피탈주식회사의 가압류 (갑12)

* 2025년 11월 13일자 양산시의 압류 (갑13)

* 2025년 12월 23일자 삼성화재해상보험주식회사의 가압류 (갑14)

* 2026년 3월 3일자 하나캐피탈의 가압류 (갑15)

* 2026년 3월 20일자 울산수산업협동조합의 임의경매개시결정 (갑16)

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 기타 특수사항은 물건명세서 참고사항에 기재된 내용 외 특이사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

※ 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 관계 여부 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

단지 내 관리사무소, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설

주변 지역은 주로 주거 단지와 교육시설(김해신안초등학교) 등으로 구성되어 있어, 일반적으로 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. (외부 지도 검색 결과)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 팔판마을6단지푸르지오

주소: 경상남도 김해시 관동동 448-9

준공년도: 2005년

총 동수: 9개동

총 세대수: 588세대

총 주차대수: 834대 (총괄표제부 기준)

최고층: 20층, 최저층: 2층

5.2. 교육 환경

본건 인근에 김해신안초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 방문 불가로 인한 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 마감 상태, 하자 여부, 관리 상태 등을 직접 확인할 수 없다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 잠재적인 임차인과의 관계 또는 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 건축물대장상 호수 및 층수 불일치 가능성: 제공된 정보 중 건축물대장상의 전유부 정보(1104호, 11층)와 실제 등기부 및 현황(104호, 1층) 간에 차이가 발견되었습니다. 본 보고서는 등기부 및 소재지상의 '1층 104호'를 기준으로 작성되었으나, 해당 부분에 대한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 관동동에 위치한 팔판마을6단지푸르지오 아파트 1층 물건입니다. 김해신안초등학교 인근에 위치하며, 단지 내외로 주거 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 생활 여건은 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없습니다.

그러나 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 불가했던 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 불확실성을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 감정가가 222,000,000원인 반면, 유사 면적의 최근 실거래가가 278,000,000원에서 293,000,000원 수준임을 감안할 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계가 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(92.67㎡)의 아파트가 2026년 7월 25일 293,000,000원(9층)에 거래되었습니다. 또한, 1층에 위치한 95.46㎡ 면적의 아파트는 2026년 6월 17일 278,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 222,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 25% 이상 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 시장 가격은 278,000,000원에서 293,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 현장 조사가 이루어지지 않아 내부 상태를 확인할 수 없는 점과 임대 관계가 미상이라는 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 불확실성으로 인해 최고가인 293,000,000원보다는 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 시장 가격 사이에서, 잠재적 리스크를 반영하여 다음과 같이 제안합니다.

권장 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

본건의 감정가는 222,000,000원이지만, 이를 상회하는 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 시세 차익 확보에 유리할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상이라는 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.