나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10401 [1] 경상남도 김해시 어방동 721-9 한마음빌라 1 401 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '어방초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 5층건 내, 제4층 제401호로서 일반적 현황은 외 벽 : 외장타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 현황 '다세대주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측으로 소로1류 및 남동측으로 소로2류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금 등으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10401 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 721-9 한마음빌라 1 401 (새주소: 경상남도 김해시 활천로134번길 7)

용도: 다세대주택

건축년도: 2001년

전용면적 (건물면적): 75.32㎡ (약 22.78평)

토지면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

전체 건물 면적: 593.84㎡ (약 179.62평)

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구포새마을금고

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '어방초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 물건이 속한 건물 북서측으로 소로1류(폭 10~12m), 남동측으로 소로2류(폭 8~10m)와 각각 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

권리 순위:

등기부등본상 말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당(접수일자: 2016-04-20, 채권최고액: 72,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리 요약:

* 을5 근저당 (구포새마을금고, 72,000,000원) - 말소기준권리

* 을6 주택임차권 (문경화, 20,000,000원, 전입/확정일자: 2022-03-08) - 말소 예정

* 을7 임의경매 (구포새마을금고, 60,000,000원) - 말소 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문 (문경화)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-03-08

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2026-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.

인수 보증금 합계:

0원

1.3. 상권분석

주변 시세 현황 (2026년 4월 거래 기준):

* 경인빌라 (어방동 365-8, 1994년식, 74.53㎡): 45,000,000원 (평당 약 200만원)

* 영진아트빌3차 (어방동 1112-10, 2003년식, 77.33㎡): 85,000,000원 (평당 약 363만원)

* 대신빌라나동 (어방동 359-31, 1997년식, 29.2㎡): 26,000,000원 (평당 약 294만원)

분석:

대상 물건(75.32㎡, 2001년식)의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 2003년식의 영진아트빌3차(77.33㎡)가 85,000,000원에 거래된 사례가 가장 유사한 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 1994년식의 경인빌라가 상대적으로 낮은 가격대에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 85,000,000원은 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

대상 물건은 다세대주택으로, 일반적인 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용되고 있습니다.

편의시설:

'어방초등학교'가 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 쇼핑, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내외 이동이 편리합니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적인 도시 주거 지역의 교통 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

설비:

급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있어 일상적인 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도:

2001년에 건축된 건물로, 연식이 20년 이상 경과하였기에 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 상태:

감정평가 시 현장 방문이 제한되어 인근 유사 건물의 일반적인 내부 구조, 관련 공부, 탐문 조사 등을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 경매 진행 시 반드시 직접 확인하여야 합니다.

혐오시설:

주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 어방동에 위치한 다세대주택으로, '어방초등학교' 인근의 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가 85,000,000원은 최근 거래된 유사 신축 건물(2003년식)의 매매가와 유사한 수준으로, 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

다만, 건축 연도를 고려한 내부 상태 확인 및 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 모든 인수 부담이 없는 권리 분석으로, 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

합리적인 감정가: 유사 신축 건물과의 시세 비교 시, 감정가가 시장 가격에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

양호한 생활 환경: 초등학교 인접 및 근린생활시설 이용이 용이하여 주거 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

유사 건물(2003년식) 매매가: 85,000,000원

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

권장 입찰가: 83,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.