나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10470 [1] 울산광역시 북구 천곡동 410-1 쌍용아진그린타운4차 408동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 "동천고등학교" 서측 인근에 위치하는 쌍용아진그린타운4차 제408동 제1층 제103호로서 주변은 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통환경은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상15층건 중 408동 1층 103호로서(사용승인:1998.11.05) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어마감 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 승강기 설비, 소화 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형의 필지로서 5필지 일단으로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 8~12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10470 (1)

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 410-1 쌍용아진그린타운4차 408동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 44.91㎡ (약 13.59평)

토지 지분: 44.91㎡ (약 13.59평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승학신용협동조합 (추정)

사용승인일: 1998년 11월 05일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 "동천고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전체적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

남측 및 서측으로는 노폭 약 20미터, 북측 및 동측으로는 노폭 약 8~12미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리인 을12 근저당 (2024.07.09, 승학신용협동조합, 139,200,000원)보다 선순위인 소유권 관련 등기(갑1, 갑2) 및 후순위 권리(갑3 임의경매)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'로 표기된 부분에 대한 정보는 없으므로, 등기부등본 확인 필요)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 확인되지 않음(임대미상임)으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대미상이라는 점은 현장 확인 시 임차인의 실제 점유 여부 및 대항력 유무 등을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 편의시설:

본건이 속한 쌍용아진그린타운4차 아파트 단지는 대규모 단지로, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 단지 규모:

쌍용아진그린타운4차는 총 13개 동, 1114세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 부대시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차 정보:

단지 내 총 주차대수는 1164대입니다. (지상 467대, 지하 697대 - 건축물표제부 JSON 기준)

* 난방 방식:

도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 면적 정보:

본건의 전용면적은 84.92㎡ (약 25.69평)입니다. 동 408동의 전체 면적 및 세대수를 고려할 때, 추정 분양면적은 약 100.24㎡ (약 30.32평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대미상 관련:

'임대미상임'이라는 정보는 임차인의 보증금이나 계약 내용을 파악할 수 없다는 의미일 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있어 법적으로 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 현장 방문 시 임차인 점유 여부 및 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 노후도:

1998년 11월에 사용 승인된 건물로, 2026년 기준 약 28년차 아파트입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 울산지방법원 2026타경10470(1) 물건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치한 쌍용아진그린타운4차 아파트입니다. 84.92㎡(약 25.69평) 면적을 가진 아파트로, 1998년에 준공되어 비교적 오래되었으나, 대단지 아파트로서 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수하는 보증금이 없어 권리적 측면에서는 깔끔한 편입니다. 다만, 임대미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 정확한 시세 대비 감정가의 적정성을 판단하는 것이 중요합니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가(173,000,000원) 대비 시세(219,000,000원)가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 동일 면적 매매가가 21,900만원으로 형성되어 있는 반면, 본건의 감정가는 17,300만원으로, 시세 대비 저평가된 물건으로 볼 수 있습니다.

* 대단지 아파트의 안정성: 1114세대의 대단지 아파트로, 환금성 및 지속적인 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 인수하는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 최근 매매가 21,900,000만원 (2026년 6월 15일, 84.92㎡ 기준) 대비 감정가 17,300만원으로 시세보다 낮은 편입니다. 인수해야 할 보증금이 없고, 명확한 권리상 하자가 없어 시세 반영 시 높은 경쟁률이 예상됩니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려했을 때, 보수적으로 감정가 대비 1.1배 ~ 1.3배 수준 또는 최근 매매가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 현 시세 (21,900만원)의 85% = 약 18,615만원

* 감정가 (17,300만원)의 1.2배 = 약 20,760만원

종합적으로 고려하여, 185,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.