나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10449 [1] 울산광역시 중구 학산동 61-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학산동 소재 "역전시장" 동측 인근에 위치하며 주위는 역전시장, 단독주택, 근린생활시설, 여관 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 가장형의 토지로 자체지반은 평탄하며 상업나지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 남측으로 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역(2019-07-04), 소로3류(폭 8m미만)(2013-04-01)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역.

제시목록 외의 물건

본건 토지 상에 인접지(학성동 436-20번지)와 걸쳐 소재하는 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ)은 소유자가 불분명하여 별도로 평가하지 않았으며, 제시외건물이 소재함에 따라 토지 사용에 제한받는가격을‘(토지)감정평가명세표’비고란에 별도 부기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 본 건 토지 및 인접 토지(학성동 436-20) 상에 걸쳐서 소재하는 제시외 건물(경량철골조 함석및천막지붕 단층 창고 약 154.75㎡)을 이 사건 매각에서 제외함. 한편, 최저매각가격은 위 제시외 건물로 인하여 받는 영향을 감안한 가격임.
2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
3. 본 건 토지는 공부상 '답'이나 현황상 나대지이며, 농지취득자격증명 제출 필요 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10449 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학산동 61-2

토지면적: 313.00㎡ (약 94.69평)

건물면적: 0.00㎡

공부상 용도: 답

현황상 용도: 나대지

감정가: 923,412,600원

매각대상: 토지

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 중구 학산동 소재 "역전시장" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 역전시장, 단독주택, 근린생활시설, 여관 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.

남측으로 세로(도로)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 (2022-08-24) 주식회사호지대부 근저당권

3.2. 말소 예정 권리

을8, 을9, 갑17, 을12, 갑18, 갑19 (임의경매개시결정) 등

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (성립 여부 불분명)

3.4. 인수되는 권리

없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.6. 등기부 요약

등기부채권 총액: 322,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 역전시장 인근에 위치하여 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류에 접해 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재력

시장 및 다양한 근린생활시설과의 인접성은 유동인구 유입 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

역전시장, 단독주택, 근린생활시설, 여관 등이 인근에 있습니다.

울산 중구 지역은 태화강 국가정원, 울산 대공원, 장생포 고래문화마을 등 다양한 문화 및 휴식 공간과 접근성이 좋은 편입니다.

5.2. 혐오시설 여부

조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 그로 인해 부정적인 영향을 받을 것으로 판단되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본 건 토지 및 인접 토지(학성동 436-20) 상에 걸쳐 있는 약 154.75㎡ 규모의 제시외 건물(창고)은 본 매각에서 제외됩니다.

이로 인해 토지 사용에 제약이 있을 수 있으며, 해당 제약이 감정가에 반영되었습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

제시외 건물을 위한 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여, 향후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 경계 확인 필요

인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

6.4. 공부상 용도와 현황 차이

공부상 용도는 '답'이나 현황은 '나대지'로 이용 중입니다. (단, 농지취득자격증명 제출은 불필요합니다.)

6.5. 중복 사건

중복 사건으로 경매가 진행되고 있어 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 학산동 역전시장 인근에 위치한 토지로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다. 공부상 '답'이나 현황은 '나대지'이며, 일반상업지역에 속합니다.

인접 토지와 경계를 이루는 제시외 건물(창고)은 매각에서 제외되나, 이로 인한 토지 사용 제한이 감정가에 반영되었으며 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 잠재적 리스크가 존재합니다.

차량 접근성이 양호하고 주변 편의시설이 잘 갖춰진 입지이나, 제시외 건물 및 법정지상권 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 입지

역전시장 인근의 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 및 상업적 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 토지 매각

건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 향후 건축이나 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 공유물 분할 경매

공유물 분할을 위한 경매로서, 경매 절차를 통해 소유권이 명확히 정리될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 인접 토지와의 경계 문제, 향후 지역 개발 계획 및 실질적인 토지 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시장 조사 및 법률 검토 후 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.