나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3333 [1] 대구광역시 달성군 가창면 삼산리 898-3 송림맨션 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 삼산리 소재 "녹문교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 302호 단위세대로서, -외벽: 스톤코트마감 등, -내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, LPG가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로서, '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-11-11)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. -기호(2): 토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

대구서부지원 2026타경3333 (1) 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

건물의 용도는 다세대주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 194,000,000원입니다.

토지 면적은 69.53㎡ (약 21.03평)이며, 건물 면적은 78.47㎡ (약 23.74평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 삼산리 898-3번지 송림맨션 비동 3층 302호에 위치하고 있습니다.

"녹문교" 서측 인근에 자리하며, 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 환경입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하)로 지정되어 있습니다.

또한, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 29일 접수된 신암새마을금고의 근저당권(을1, 채권액 214,800,000원)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약표에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역 등이 존재하며, 2016년 6월 29일 이후의 권리들은 말소될 것으로 보입니다.

경매 개시 결정 등기(갑8) 또한 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황 (및 인수 여부)

임차인으로 신현석이 있으며, 보증금 27,000,000원, 차임 250,000원입니다.

전입일자는 2026년 4월 20일이며, 배당신고일자는 2026년 6월 16일입니다.

중요한 점은 임차인 신현석의 "대항력 없음"입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

임차인 신현석은 보증금 27,000,000원을 신고하였으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.2. 3. 인수 가능한 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

지상권 등도 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2024년 7월, 같은 지역의 2021년식 다세대주택(전용면적 약 70㎡)이 200,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 3월, 2017년식 다세대주택(전용면적 약 69㎡)은 122,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 2021년식 다세대주택(전용면적 약 69㎡)은 100,000,000원에 거래 예정으로 확인됩니다.

제공된 시세 정보 간의 가격 편차가 크며, 특히 미래 시점의 거래 가격이 현재보다 낮은 점은 특이사항으로 보입니다.

본건의 감정가(194,000,000원)는 2024년 7월의 거래 사례(200,000,000원)와 유사한 수준입니다.

1.3. 2. 현재 가치 평가

본건은 2016년에 사용 승인된 건물로, 최근 거래된 신축 건물(2021년식)보다는 건축 연령이 높습니다.

하지만 위치, 면적, 건물 구조 등을 고려했을 때, 감정가 수준의 가치를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

특히, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 명도 부담이 없다는 점은 시세 대비 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 내 3층 302호 유닛입니다.

외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 실내 바닥재 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기, LPG 가스 공급 설비, 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주변 편의시설

본건이 위치한 가창면 삼산리는 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 근린생활시설의 존재로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지이용 제한 및 기타

본건 소재지는 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하)로, 향후 건물 신축이나 증축 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

소로 2류에 접해 있으나, 주진입로와의 연결성 및 도로 상황에 따라서는 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 가창면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 194,000,000원입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

건축 연령이 약 10년차임을 감안할 때, 주변 시세 및 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 주변 시세 정보의 편차가 크고 일부 정보가 미래 시점을 기준으로 하고 있어, 현재 시세 판단 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 강점

* 명도 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 명도 리스크가 없습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 합리적 감정가: 주변 시세와 유사한 수준의 감정가로, 향후 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 조용한 주거 환경: 전원생활과 도시 생활의 조화를 이룰 수 있는 입지입니다.

1.7. 2. 고려사항

* 향후 건축 규제: 고도지구(5층 이하) 지정으로 인한 건물 증축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시세 변동성: 제공된 시세 정보 간의 편차가 커, 정확한 현 시세 파악이 중요합니다.

* 교통 접근성: 대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 환경입니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 산정 근거

본건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

감정가는 194,000,000원이며, 최근 유사 물건의 거래 사례(2024년 7월, 200,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

경쟁 상황과 낙찰 가능성을 고려하여, 감정가 대비 약 95% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.8. 2. 제안 입찰가

185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.