나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3323 [1] 대구광역시 달서구 진천동 205-1 귀빈아파트 103동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 '월배중학교' 남서측 인근에 위치하는 '귀빈아파트' 제103동 제5층 제501호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 , 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 지하철1호선(월배역)이 소재하고 간선 도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 제501호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 타일 및 내부 바닥재 등 마감, - 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 10미터 내외, 동측으로 폭 약 7미터 내외, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3323 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 진천동 205-1 귀빈아파트 103동 5층 501호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지 면적: 42.59㎡ (약 12.88평)

건물 면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 '월배중학교' 남서측 인근에 위치한 '귀빈아파트' 제103동 제5층 제501호입니다. 부근은 아파트 단지, 단독 주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 승강장과 지하철 1호선 월배역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

남측 약 10미터, 동측 약 7미터, 서측 약 8미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 4일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

본 건의 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 임대차 관계 미상이나 인수 보증금 0원이라도 실제 점유자가 있을 경우 명도 시 별도의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 주거 지역입니다.

* 상가 현황

단지 내 또는 인근에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 건축물대장 상 '상가' 용도가 포함되어 있으나, 본 건이 해당 상가인지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설 접근성

지하철 1호선 월배역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 월배중학교 등 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 단지 정보

본 건이 속한 귀빈아파트는 1990년 12월에 사용 승인된 아파트로, 총 3개동, 413세대로 구성되어 있습니다. 최고 12층 규모이며, 본 건은 103동 5층에 위치합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도

1990년 준공된 아파트로, 약 36년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 미확인 임대차 및 점유

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 명도 저항이 있을 가능성이 있습니다.

* 미확인 권리 (지상권)

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 정확한 내용과 존부 확인이 필요합니다. 이는 인수 시 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 진천동에 위치한 귀빈아파트 경매 건으로, 지하철 1호선 월배역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 1990년에 준공된 아파트로 노후화가 진행되었으나, 철근콘크리트 구조로 관리 상태에 따라 지속적인 가치 유지가 가능합니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상 및 지상권 관련 불확실한 부분은 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지

지하철 1호선 월배역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수하고, 역세권 아파트로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 생활 인프라

인근 학교, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 근접해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력

준공 후 30년 이상 경과한 노후 아파트로, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격 접근

최근 실거래가를 바탕으로 시세 분석 후, 잠재적 리스크를 고려하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 및 층수의 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

- 79.02㎡ (101동 5층): 194,500,000원 (2026년 1월 거래)

- 71.24㎡ (102동 10층): 170,000,000원 (2026년 5월 거래)

- 71.24㎡ (102동 2층): 145,000,000원 (2026년 5월 거래)

본 건은 전용면적 84.89㎡로, 최근 거래된 79.02㎡보다 면적이 넓습니다. 5층이라는 층수 역시 긍정적 요인입니다. 이를 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가 2억 1,000만원은 시장 최고가 수준으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금

0원

* 예상 입찰가 산정

감정가 2억 1,000만원 대비 보수적으로 접근하여, 잠재적 리스크(임대차, 지상권 확인 등)와 명도 비용, 초기 투자 비용 등을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있습니다. 최근 거래 사례 중 5층 거래가 1억 9,450만원이었고, 본 건은 면적이 더 넓으므로 이보다 높은 가격이 형성될 수 있으나, 경매 특성상 합리적인 범위 내에서 입찰하는 것이 중요합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 1억 8,000만원 내외로 제안합니다. 낙찰 후에도 시세 차익 확보 및 추가적인 가치 상승을 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.