나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3342 [1] 대구광역시 달서구 성당동 55-33 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구광역시종합복지관" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 제반교통상황 은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측 및 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹 색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부 교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로 -외벽: 돌, 타일, 드라이비트 등 마감 -내벽: 벽지 및 타일 등 마감 -바닥: 바닥재 타일 등 마감 -창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

1층은 계단실 및 근린생활시설(점포), 2~4층은 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

2~4층 부분에 소재하는 발코니 및 통로 부분은 주건물에 포함하여 평가하였으며, 옥상에 태양광설비가 되어 있습니다.

공부와의 차이

2~3층 일부의 공부상 가구수는 3가구이나, 실제 4가구로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각
1층은 계단실 및 근린생활시설(점포), 2~4층은 다가구 주택임
2~4층 부분에 소재하는 발코니 및 통로 부분은 주건물에 포함하여 평가
2~3층 일부의 공부상 가구수는 3가구이나, 실제 4가구로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3342 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 성당동 55-33

건물용도: 근린주택 (1층 근린생활시설(점포), 2~4층 다가구 주택)

감정가: 981,927,700원

토지면적: 224.90㎡ (약 68.04평)

건물면적: 429.12㎡ (약 129.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중평새마을금고 (채권자: 중OOOOOO)

특이사항: 2~4층 부분의 발코니 및 통로 부분은 주건물에 포함하여 평가. 2~3층 일부 공부상 3가구이나 실제 4가구 이용.

주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 성당동에 소재하며, "대구광역시종합복지관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다. 자체 지반은 자체 지반 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측 및 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(토지): 192,383,866원

등기부채권 총액(건물): 617,383,866원

주요 등기사항 요약:

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 근저당 (평리4동새마을금고, 2014-12-09, 88,800,000원) - 해당 권리는 말소되었습니다. [cite: ]

* 임의경매개시결정 (중평새마을금고, 2026-03-19, 76,163,150원)

* 가압류 (대구신용보증재단, 2026-05-11, 103,583,866원)

* 건물 등기부:

* 동일하게 근저당 (평리4동새마을금고)이 말소기준권리이며, 이후 권리들은 말소 처리됩니다.

* 주택임차권 (여상길, 유수미, 정일화, 양서진, 한국토지주택공사) 등도 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황:

인수할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 모든 등기부상 임차권 및 현황상 임차인들은 대항력이 없습니다.

* 마동국 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-24, 대항력: 없음)

* 유수미 (보증금: 100,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2021-06-15, 확정일자: 2021-05-31, 배당신고일자: 2025-07-25, 대항력: 없음)

* 이기복 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-10-18, 대항력: 없음)

* 조면룡(302호) (보증금: 1,000,000원, 차임: 270,000원, 전입일자: 2018-07-27, 배당신고일자: 2026-06-08, 대항력: 없음)

* 조면룡(상가101호) (보증금: 2,000,000원, 차임: 330,000원, 전입일자: 2018-07-27, 배당신고일자: 2026-06-08, 대항력: 없음)

* 주택도시보증공사(양서진) (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-04, 확정일자: 2023-08-28, 배당신고일자: 2026-01-19, 대항력: 없음)

* 주택도시보증공사(여상길) (보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-08-16, 확정일자: 2019-08-16, 배당신고일자: 2025-10-16, 대항력: 없음)

* 주택도시보증공사(정일화) (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-06, 확정일자: 2022-04-20, 배당신고일자: 2026-05-13, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(금은성) (보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-12, 확정일자: 2024-11-20, 배당신고일자: 2026-06-01, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(김수현) (보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-04, 확정일자: 2020-11-18, 배당신고일자: 2024-12-13, 대항력: 없음)

4. 상권분석

본건은 대구광역시 달서구 성당동에 위치한 근린주택으로, 인근 지역은 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 1층에 근린생활시설(점포)이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 기능을 수행하고 있으며, 2~4층은 다가구 주택으로 구성되어 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다. 주변에 시내버스 승강장이 위치하여 교통 접근성이 좋으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 유사한 상가주택이나 다가구주택의 거래가 꾸준히 이루어지고 있어 상권의 지속성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 승강장 이용 가능, 제반 차량 접근이 용이합니다.

* 편의시설: "대구광역시종합복지관"이 인근에 위치하며, 상권 분석에서 언급된 근린생활시설(점포) 및 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주로 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 환경입니다.

* 주변 시설: 성당시장, 두류공원 등이 인접하여 생활 편의 및 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과의 차이: 2~3층 일부의 공부상 가구수는 3가구이나, 실제 4가구로 이용 중인 점은 추후 건축물대장과의 일치 여부 확인 및 관련 법규 준수에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 대구 달서구 성서 지역에 소각장, 쓰레기 매립장 등 환경 기피 시설이 집적되어 있다는 뉴스가 있으나, 본건의 정확한 소재지에서 이러한 시설과의 직접적인 영향권에 해당하는지에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 본 물건지와 직접적인 혐오시설과의 근접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 성당동의 중심부에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2~4층 다가구 주택으로 구성되어 있어 실거주 및 임대 수익 창출에 모두 적합한 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성 및 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공부상 가구수와 실제 이용 현황 간의 차이에 대한 확인이 필요하며, 지역 내 환경 기피 시설과의 거리 등을 고려한 최종적인 가치 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구 주택으로 구성되어 공실 위험이 낮고 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 발달된 생활 인프라: 주변 교통망, 상업시설, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적으며, 인수되는 보증금도 없습니다.

* 토지 활용도: 224.90㎡의 넓은 토지 면적은 향후 증축 또는 재건축 시 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 981,927,700원입니다. 제공된 JSON 데이터 중 일부는 다세대/빌라로, 본건과 같은 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. [cite: ]

하지만 주변 시세 조사 결과, 대구 달서구 성당동 일대의 근린주택 및 상가주택은 연식, 면적, 위치 등에 따라 5억 원대에서 11억 원대까지 다양하게 거래되고 있습니다. 특히, 최근 3~4년 내 신축 또는 리모델링된 유사 건물들은 8억 원 이상에서 거래되는 사례가 다수 확인됩니다.

종합적으로 고려할 때, 본건은 현재 감정가 수준에서 약간의 낙찰가율을 적용하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 790,000,000원 ~ 870,000,000원

상세 산정 근거:

감정가 981,927,700원을 기준으로, 낙찰가율 80% ~ 88% 수준을 적용하여 산출하였습니다. 해당 가격대는 경쟁 입찰을 고려한 현실적인 범위이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 세부적 가치 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 본건의 경우, 공부상 가구수와 실제 이용 현황 차이, 그리고 잠재적 혐오시설과의 거리에 대한 추가 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.