나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10126 [1] 경상북도 경주시 동천동 695-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동천동 소재 "황성초등학교"서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8-9미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(황성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 단독주택건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 _ 창호 : 새시창호임.

이용상태

가) 지하는 창고, 1층 및 2층은 단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㉠ ∼ ㉣이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 가)건물 지하1층의 공부상 용도는 "주택"으로 되어 있으나, 실제 "창고"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 본건 건물은 공실상태로 장기간 방치되어 관리상태가 불량한 것으로 판단되는 바, 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10126 (1)

소재지: 경상북도 경주시 동천동 695-8

용도: 단독주택

감정가: 425,627,460원

토지면적: 266.00㎡ (약 80.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 150.21㎡ (약 45.4평)

건물제시외면적: 32.80㎡ (약 9.9평)

건물 및 토지 면적 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청운신용협동조합

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 관리상태 불량.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 경주시 동천동 소재 "황성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 상대보호구역(황성초등학교)에 해당합니다.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8-9미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

토지 등기부상 1979년 최초 소유권 보존 이후 여러 차례 소유권이 이전되었으며, 2021년 7월 13일 청운신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리 이후 2025년 2월 5일 경주세무서장의 압류가 존재하나, 2026년 3월 20일 청운신용협동조합에 의한 임의경매 개시 결정으로 인해 해당 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 550,000,000원입니다.

임차인 현황:

임대 관계는 파악되지 않았습니다. (미상임)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

명시된 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 불분명하므로 현장 방문 시 점유 관계 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주거 지역 내 위치: 본 건은 아파트와 단독주택이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있어, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

학교 인근: 황성초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변 지역의 생활 편의성도 양호할 것으로 판단됩니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이한 도로에 접해 있어 물류 이동 및 이용객 접근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 일반적인 주거 지역의 특성상, 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

교육환경: 황성초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후 및 관리 상태 불량: 본 건 건물은 장기간 방치되어 관리 상태가 매우 불량하며, 노후화가 상당할 것으로 판단됩니다. 이에 따라 대규모 수리 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 존재: 별첨 지적 및 건물개황도에 명시된 제시외 건물(㉠~㉣)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상이나 철거 또는 추가적인 정비 필요성을 검토해야 합니다.

건물 용도 불일치: 지하층의 공부상 용도는 '주택'이나, 실제로는 '창고'로 이용되고 있어 추후 사용 승인 또는 용도 변경 관련 확인이 필요합니다.

감정가 대비 채무액: 감정가(425,627,460원) 대비 총 등기부채권액(550,000,000원)이 더 높아, 부동산 시장 변동 또는 평가 시점에서의 가치 판단이 반영된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 동천동의 안정적인 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 266.00㎡의 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다.

그러나 건물 노후화 및 관리 상태 불량으로 인해 상당한 수준의 수리 비용이 발생할 것으로 예상되며, 제시외 건물 및 지하층 용도 불일치 등 추가적인 확인 및 조치가 필요한 부분이 존재합니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 등은 파악되지 않았으므로 현장 방문 시 철저한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 80.5평에 달하는 토지 자체의 가치가 높습니다.

우수한 입지: 학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있어 생활 환경이 양호합니다.

리모델링 후 가치 상승 기대: 대규모 수리를 통해 건물의 가치를 재고할 경우, 잠재적 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 '다세대', '연립다세대' 주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 면적 특성이 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

본 건은 건물의 상태가 매우 불량하여 상당한 수리 비용이 예상되므로, 감정가(425,627,460원)를 기준으로 하되, 예상되는 수리 비용 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 예상 수리 비용(최소 1억원 이상으로 추정)을 고려하면 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 수 있습니다. 이에 따라 약 300,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 실제 수리 견적 확인 및 현장 방문 시 파악되는 추가적인 리스크 요소를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현재까지 조사된 바로는, 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.