나이스옥션 법원경매 경주 2026타경61 [1] 경상북도 경주시 양남면 하서리 1-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 소재 '진리마을' 북동측 인근에 위치하며, 부근 은 주변 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있는 국도변 해안상가지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교 통시설과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 임야로서, 현황 일부 "산책로"임. 기호(2): 남동측 하향경사지대내 부정형의 임야임. 기호(3): 남동측 경사지대내 2단으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건이 폭 약 2M 해안산책로('파도소리길") 일부임. 기호(2): 본건 동측으로 폭 약 2M 해안산책로(기호①)와 접합. 기호(3): 본건 북서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-10-21)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2025-06-05). 기호(3): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-10-21)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-05).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1)은 의뢰목록상 지목이 "임야"이나, 현황 일부 "산책로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 기호(3) 지상에 이동가능한 컨테이너 2동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

4(가) 일반철골구조 판넬지붕 단층건(사용승인일자: 24.04.26.)으로서, 외벽: 징크판넬, 강화유리 등. 내벽: 벽지도배, 내부 인테리어, 타일 등 마감. 바닥: 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호. 5(나) 경량철골조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 24.04.26.)으로서, 외벽: 징크판넬. 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 근린생활시설.

설비내역

(가): 위생, 급·배수설비 등이 되어 있음. (나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 기호(가,나)는 의뢰목록상 양남면 하서리 "3-2, 3-3, 3-4, 3-5, 3-6" 지상 소재이 나, 토지대장상 2024.05.22. 합병되어 실제 양남면 하서리 "3-2" 지상 소재임. 기호(가)는 의뢰목록상 "기와지붕'이나, 실제 "판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 기호(나)는 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물 구조변경 유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부 관찰 및 공부상 도면, 평가선례, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 위 지상 이동 용이한 컨테이너 박스는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 경주지원 2026타경61 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 하서리 1-1

용도: 근린시설

감정가: 9,983,358,900원

토지면적: 4971.00㎡ (약 1504평)

건물면적: 432.69㎡ (약 131평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 소재 '진리마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 등이 형성된 국도변 해안 상가지대에 해당합니다.

2.2. 교통상황

일반 차량의 접근은 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로 및 인근 교통시설과의 접근성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 폭 약 2미터의 해안산책로('파도소리길') 일부에 접하고 있으며, 동측으로는 폭 약 2미터의 해안산책로와, 북서측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건은 토지와 건물 모두 경남은행의 근저당(을1)을 말소기준권리로 하여 임의경매가 진행되고 있습니다. 등기부채권 총액은 토지 약 65억 9천만원, 건물 약 66억 4천만원으로 확인됩니다. 현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 나타났습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어, 잠재적인 임차인 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다. 다만, 현장 조사 결과 위 지상에 이동이 용이한 컨테이너 박스 2동은 매각 대상에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용 및 현황

토지는 총 3개 필지(기호1, 2, 3)로 구성되어 있으며, 기호1은 임야로 현황 일부가 산책로로 이용 중이고, 기호2는 임야, 기호3은 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 건물정보

건물은 총 2개 동(가, 나)으로 구성되어 있으며, 각각 일반철골구조 판넬지붕 단층건(가동)과 경량철골조 기타지붕 단층건(나동)입니다. 사용 승인일자는 2024년 4월 26일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 두 건물 모두 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물(가)의 경우, 등기사항 증명서상 지붕이 '기와지붕'으로 기재되어 있으나 실제로는 '판넬지붕'으로 확인되어 공부와의 차이가 존재합니다. 건물(나)의 경우, 현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 내부 상태 확인이 불가했습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 해안가에 위치하여 바다 조망이 가능하며, 인근에 '파도소리길'과 같은 해안 산책로가 조성되어 있어 휴양 및 관광에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 여러 제한 사항(보전녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물(나)의 내부 상태를 외부 관찰만으로는 정확히 파악하기 어려워, 실제 내부 확인 시 예상치 못한 하자가 발견될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물(가)의 지붕 재질에 대한 공부와의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 양남면 해안가에 위치한 근린생활시설로, 신축 건물이 포함되어 있으며 바다와 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 이용에 대한 일부 제한 사항과 건물(나)의 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물(사용승인일자: 2024.04.26)로 즉시 활용 가능합니다.

* 해안가에 위치하여 관광 및 휴양 관련 시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 전반적인 권리관계가 경매 절차를 통해 정리될 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 감정가 9,983,358,900원을 기준으로 시장 조사를 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.