나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600595 [1] 대전광역시 유성구 전민동 286-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 '대전전민고등학교' 북서측 인근에 위치하는 토지로 서, 주위는 다가구주택, 상가주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 주택지대 로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등에서 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 6m 내외의 포장도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구 <연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육 성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소 기업 육성에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, (2021.03.30 사용승인) 외벽:벽돌치장 및 스타코 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

1층:근린생활시설(1개호), 계단실 등 2층:다가구주택(4개호) 3층:다가구주택(4개호) 4층:다가가주택(1개호)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 1층 주 차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 "지적 및 건물게황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(다용도실, 누다 락)이 소재하여 개략실측하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타: - 본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음. - 본건 건물은 건축물대장상 위반건축물(대지안의 피난 통로 위반)로 등재되어 있는 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 및 시설물(태양광설비) 포함 매각
-건축물대장상 위반건축물(대지안의 피난 통로 위반)로 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600595 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 286-10 (신주소: 대전광역시 유성구 유성대로1679번길 8-11)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 분류: 단독주택)

감정가: 1,422,687,600원

토지면적: 258.30㎡ (약 78.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 399.84㎡ (약 120.95평)

건물 제시외면적: 79.60㎡ (별도 평가된 제시외 건물 및 시설물 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2021년 03월 30일

주요 용도: 1층 근린생활시설(1개호), 2층 다가구주택(4개호), 3층 다가구주택(4개호), 4층 다가구주택(1개호)

내부 설비: 전기, 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스 난방, 소방 설비, 1층 주차장 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 '대전전민고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 상가주택, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성이 보통 수준입니다. 남서측으로 폭 6m 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 연구개발특구(일반주거구역 포함) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2020.08.31. 근저당권, 주식회사새마을금고자산관리회사)

토지 등기부에는 소유권 이전 내역과 함께 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

건물 등기부 또한 소유권 보존, 근저당권, 주택임차권, 가압류 등이 등기되어 있으나, 이 역시 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 토지와 건물 모두 2020년 8월 31일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 분석

제공된 정보에 따르면, 파악된 임차인들의 현황은 다음과 같습니다.

* (2) 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-22

대항력: 없음

* (201) 김

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-05

확정일자: 2023-05-08

배당신고일자: 2026-03-27

대항력: 없음 (건물 등기부상 주택임차권 을3로 등기되었으나 말소 처리됨)

* (202) 조

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-14

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2026-04-09

대항력: 없음

* (202) 조 (증액분)

보증금: 140,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2021-04-14

확정일자: 2025-06-17

배당신고일자: 2026-04-09

대항력: 없음

* (203) 서

보증금: 30,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2025-07-08

확정일자: 2025-07-08

배당신고일자: 2026-04-10

대항력: 없음

* (204) 김

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-06-27

확정일자: 2022-06-27

배당신고일자: 2026-05-28

대항력: 없음 (건물 등기부상 주택임차권 을4로 등기되었으나 말소 처리됨)

* (301) 안

보증금: 25,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-01-06

확정일자: 2025-01-06

배당신고일자: 2026-04-13

대항력: 없음

* (302) 최

보증금: 60,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-08-04

확정일자: 2025-06-23

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 없음

* (304) 한진정보통신주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-06-18

대항력: 없음

* (401) 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-13

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되며, 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 물건은 주택지대 내에 위치하고 있으며, 1층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 지역 주민들을 대상으로 한 다양한 근린생활시설 및 상가 주택들이 주변에 분포하고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 배후수요

인근에 아파트 단지들이 분포하고 있으며, '대전전민고등학교'와 같은 교육 시설이 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북서측 인근에 '대전전민고등학교'가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

지역 내 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 '대지안의 피난 통로 위반'으로 등재된 위반건축물입니다. 이는 향후 건물 사용, 증축, 개축 등에 제한이 발생하거나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로, 관련 법규 및 조치 사항을 반드시 확인하고 예상되는 복구 비용 등을 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

제시외 건물(다용도실, 누다락) 및 태양광 설비가 포함 매각되나, 이들의 상태, 유지보수 비용, 법적 하자 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계는 미상인 부분이 있으나, 현재 파악된 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 전민동에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건이 양호하고 건물 구조 및 이용 상태도 좋으나, 위반건축물 등재 사실이 중대한 리스크 요인으로 작용합니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 따른 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대덕연구개발특구 인근의 주택지대로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 수익 창출 가능성: 다가구주택 및 근린생활시설로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 거래 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1,422,687,600원에서 시작하며, 총 부채액은 감정가를 상회합니다. 본 물건은 위반건축물이라는 중대한 하자 사항을 포함하고 있으므로, 입찰가는 위반 건축물의 시정 가능성, 예상 복구 비용, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 위반 건축물 문제로 인해 감정가 이하의 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.